Взносы на капремонт общего имущества дома: платим и учитываем

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 17 апреля 2015 г.

Содержание журнала № 9 за 2015 г.М.Г. Мошкович, юрист

Если у вашей организации есть в собственности помещение в многоквартирном доме (МКД) — офис, магазин, кафе или просто квартира, то ей принадлежит и доля в общем имуществе всего здания. С 2013 г. капитальный ремонт общего имущества организуется по новым правилам: региональные власти принимают специальные программы, а владельцы помещений платят на эти цели специальный взнос, выделенный из ежемесячной платы за содержание и обслуживаниест. 168, ч. 1 ст. 169 ЖК РФ. Правда, не все — из любого правила есть исключения.

Так, в программу капремонта не включаются аварийные дома и те, которые будут сносить в связи с изъятием земли для госнуждч. 2 ст. 169 ЖК РФ. Кроме того, регионы вправе исключить дома, в которых меньше трех квартир либо износ которых более 70%п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ. Не распространяется новый порядок и на жилые дома, все помещения в которых принадлежат одному собственнику — ведь в них нет общего имуществаПисьмо Минстроя от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04 (вопрос 1). Следовательно, взносы в фонд капремонта владельцы помещений в перечисленных случаях платить не должны.

Рассмотрим теперь правила уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества и порядок их отражения в учете.

Как учитывать взнос на капремонт общего имущества при налогообложении

Если вы применяете общий режим

В НК особых указаний на этот счет нет. Но очевидно, что взносы на капремонт общего имущества — такие же обязательные платежи, как и коммуналка. Поэтому для организации это экономически обоснованные и документально подтвержденные расходып. 1 ст. 252 НК РФ, с чем согласен и МинфинПисьмо Минфина от 16.02.2015 № 03-03-06/4/6840. Их можно учесть, например, как материальныеподп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ или как прочие производственные расходыподп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ. Либо как внереализационные расходыподп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ, если речь идет о квартире, используемой для проживания сотрудников.

Зависит ли возможность учета взносов на капремонт в налоговых расходах от того, куда они перечисляются — на счет регионального оператора или на спецсчет? Дело в том, что в ЖК РФ закреплено, что собственники помещений сохраняют за собой права на перечисленные на спецсчет суммы взносов, хотя и не могут ими пользоватьсяч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ. А при продаже помещения право на соответствующую долю взносов переходит к новому собственникуч. 6 ст. 36.1 ЖК РФ. Не будет ли особый статус взносов на спецсчете препятствием для учета их в налоговых расходах? Специалист ФНС считает, что нет.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

НОВОСЕЛОВ Константин Викторович Государственный советник РФ 2 класса, к. э. н.

“Поскольку обязанность уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД установлена закономч. 1 ст. 169 ЖК РФ, расходы собственника помещения по ее исполнению можно признать обоснованными при условии их документального подтверждения, к примеру, счетом-квитанцией от регионального оператора.

Следовательно, собственник вправе учесть их в составе расходов, уменьшающих прибыль для целей налогообложения.

При этом не имеет значения, куда перечисляются взносы — на специальный счет или на счет регионального оператора. Ведь собственники помещений вправе выбрать любой из способов формирования фонда капитального ремонтач. 3 ст. 170 ЖК РФ”.

Если будет принято решение об изъятии земельного участка, на котором стоит ваш дом, для государственных или муниципальных нужд, то средства, перечисленные на капремонт общего имущества, вам вернутч. 2 ст. 169, ст. 184 ЖК РФ. Полученные суммы нужно будет включить в состав внереализационных доходов.

Если вы применяете УСНО с объектом «доходы минус расходы»

С упрощенцами ситуация сложнее, ведь они могут учитывать только те расходы, которые прямо названы в перечнеп. 2 ст. 346.17 НК РФ.

На наш взгляд, взносы на капремонт общего имущества МКД при применении УСНО можно учесть как материальные расходыподп. 5, 6 п. 1 ст. 254, подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Ведь структурно это все равно часть платы собственника за жилое помещение и коммунальные услугич. 2 ст. 154 ЖК РФ. Просто в результате реформы жилищного законодательства взнос на капремонт выделен из общей суммы таких расходов и собирается отдельно.

Кстати, ранее Минфин признавал возможность учета платы за содержание и техническое обслуживание общего имущества в качестве материальных расходов упрощенцаПисьмо Минфина от 30.04.2013 № 03-11-11/15225. Однако специалист Минфина, к которому мы обратились за разъяснением, считает, что такой подход здесь неприменим.

КОСОЛАПОВ Александр Ильич Начальник отдела специальных налоговых режимов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

“Налогоплательщик, применяющий УСНО, не вправе учитывать взносы на капитальный ремонт общего имущества МКД как материальные расходы. В Письме Минфина от 30.04.2013 № 03-11-11/15225 речь идет о расходах на текущее содержание общего имущества, а не на капремонт”.

Следовательно, учет таких взносов в качестве материальных расходов может привести к спору с налоговым органом. Конечно, если налоговики обнаружат это при выездной проверке. Отметим, что если вам будут присылать не отдельный счет-квитанцию, а общий счет на оплату коммуналки с отдельной строкой по взносам на капремонт, то шансы, что проверяющие вообще обратят на это внимание, очень невелики.

Какие еще варианты? Упрощенцам разрешено учитывать затраты на капремонтподп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Однако учесть взносы по этому основанию в момент их перечисления они не могут, поскольку ремонта как такового еще нетп. 2 ст. 346.17 НК РФ. И произойти он может еще не скоро — программы разрабатываются на несколько лет.

“Включить перечисленные взносы в расходы по подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ упрощенец сможет только при наличии документов, подтверждающих использование этих средств на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома”.

КОСОЛАПОВ Александр Ильич
Минфин России

Получить копию акта выполненных работ у управляющей компании можно. Однако следует понимать, что оплатят конкретные виды работ из общей суммы взносов. Поэтому налогоплательщик сможет учесть не все свои расходы, а только их часть пропорционально доле в общей собственности. К примеру, вы за год перечислили на спецсчет взносов на капремонт на 21 000 руб., ваша доля в общем имуществе составляет 2,75%. В январе следующего года в доме отремонтировали крышу на 64 000 руб. Следовательно, вы вправе учесть в расходах лишь 1760 руб. (64 000 руб. х 2,75%).

Если же взносы собираются региональным оператором (с нескольких домов), то вычислить свою долю вы никак не сможете.

***

Разбираться с тем, насколько законно организации предъявляют к уплате взносы на капремонт общего имущества, должен руководитель или юрист. А дело бухгалтера — оплатить выставленный счет. Однако общие правила знать не помешает: при необходимости сможете просветить шефа. Тем более уже есть случаи, когда такие взносы требуют с организаций и ИП в нарушение установленного порядкаПостановление АС МО от 02.12.2014 № А40-7910/14.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Основные средства / недвижимость / капвложения»:

Бухгалтерская отчетность товарищества за год включает:

• баланс;
• отчет о финансовых результатах;
• отчет о целевом использовании денежных средств.

Обязанность ведения бухучета и формирования отчетности сохраняется за ТСЖ, даже если оно не ведет коммерческую деятельность и применяет УСН. Кроме вышеперечисленных форм ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества. Налоговый учет товарищества собственников жилья Особенности учета при режиме УСН В большинстве случаев ТСЖ предпочитает упрощенную систему. Основное преимущество упрощенки для ТСЖ – понижение страховых взносов (ставка 20%) Бухгалтер ТСЖ должен различать поступления, которые относятся к доходам, и суммы, не попадающие под это определение и, соответственно, под налогообложение.

Бухгалтерский учет в тсж: порядок и особенности

Суммы платежей за жилищно-коммунальные услуги (электроэнергию, водоснабжение и др.), поступающие на счет ТСЖ, являются выручкой от реализации работ (услуг) и, соответственно, должны учитываться в составе доходов при расчете налога на прибыль согласно ст.249 НК РФ (письма Минфина РФ от 18.11.2015 г. №03-11-06/2/669/7, от 29.06.2011 г. №03-01-11/3-189). Налогообложение в ТСЖ в части деятельности, приносящий доход, не отличается от правил по коммерческим организациям.
Льгота по НДС ТСЖ являются плательщиками НДС . Объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров, продукции, работ и услуг (ст.146 НК РФ).
Исключение – вознаграждение за работы и услуги индивидуального характера (подп. 4 п. 1 ст. 137 ЖК РФ). Учет в ТСЖ (ТСН) Общее имущество в ТСЖ, (п. 1 ст. 36 ЖК РФ) принимается на забалансовый учет.

Для этого открывается специальный счет. ТСЖ, в лице правления обязано вести бухгалтерский учет и составлять бухгалтерскую отчетность. (Закон от 12 января 1996г. № 7-ФЗ ; ст 148 ЖК РФ; письм Минстроя России от 10 апреля 2015г. № 10407-АЧ/04. ТСЖ могут работать как в условиях общей системы налогообложения (ОСНО), так и в условиях упрощенной системы налогообложения (УСН).

В составе поступлений ТСЖ

• облагаемые
• не облагаемые суммы.

ТСЖ при получении целевых поступлений обязано вести раздельный учет расходов, понесенных в рамках целевых поступлений (п. 2 ст. 251 НК РФ), необходимо обеспечить распределение затрат косвенного характера в ТСЖ.

Бухучет в тсж упрощенка проводки на примере в 2018 году

Для этого сделайте в бухгалтерском учете следующие проводки: Дебет 62 (76) Кредит 90, субсчет «Выручка», — начислена плата за коммунальные услуги; Дебет 50 (51) Кредит 62 (76) — получена плата за коммунальные услуги. При этом по счетам 62 и 76 организуйте аналитический учет так, чтобы были видны расчеты с каждым жильцом.

Вариант N 2. С жильцами заключен агентский договор. Если ваше ТСЖ выступает посредником, получая деньги в оплату жилищно-коммунальных услуг, делайте такие проводки: Дебет 76 Кредит 60 — начислена плата за коммунальные услуги; Дебет 76 Кредит 90, субсчет «Выручка», — начислено агентское вознаграждение; Дебет 60 Кредит 50 (51) — перечислена оплата за услуги ресурсоснабжающей компании; Дебет 50 (51) Кредит 76 — получена плата за коммунальные услуги от жильцов; Дебет 50 (51) Кредит 76 — получено посредническое вознаграждение.
Средства ТСЖ состоят из :

• обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
• доходов от хозяйственной деятельности товарищества;
• субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества, ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг,
• прочих поступлений.

Средства обязательных платежей и взносов ТСЖ направляет на оплату расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также на оплату коммунальных услуг . Доходов они не образуют. Перечень видов хозяйственной деятельности, которыми вправе заниматься ТСЖ, носит закрытый характер.