Отчет об оценке ущерба

Отчет о независимой оценке рыночной стоимости загородного дома, коттеджа, дачи представляет собой официальный документ, подготовленный в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ и утвержденными Министерством экономического развития Федеральными стандартами. Данный документ требуется для предоставления в различные государственные органы, а также некоммерческие структуры.

Самые распространенные случаи, в которых необходим отчет об оценке загородного дома:

  • Залог по кредиту
  • Ипотечное кредитование
  • Сделка купли-продажи
  • Страхование
  • Аренда
  • Оформление собственности и приватизация
  • Оформление наследства
  • Раздел имущества
  • Составление брачного договора
  • Для суда
  • Для органов опеки и попечительства
  • Снижение налога на имущество

Оценка загородной недвижимости достаточно трудоемкий процесс, так как строения обычно имеют индивидуальную планировку и коммуникации. При определении рыночной стоимости загородного дома также необходимо определить стоимость земельного участка, на котором он расположен. Очень важно учесть местоположение объекта, категорию земель и вид разрешенного использования, состояние и иные параметры. Также оценщик учитывает ближайшее окружение объекта, транспортную доступность и развитость инфраструктуры.

Основные факторы, влияющие на рыночную стоимость жилого дома:

  • Месторасположение
  • Удаленность от города или необходимой транспортной инфраструктуры
  • Наличие леса, водоема
  • Ландшафт местности
  • Площадь земельного участка и постройки
  • Категория земель
  • Общее состояние (износ) и материал постройки
  • Наличие уникальных характеристик
  • Состав почты, воды
  • Наличие коммуникаций и возможности их подключения
  • Наличие дополнительных улучшений на земельном участке
  • Состояние подъездных путей
  • Престижность района

Стоимость оценки дома с земельным участком

Цены на работы зависят от площади объекта и расстояния до него от КАД. Срочная оценка дома для полного отчета за 1 день: +30% к базовой цене — при выезде на объект в первой половине дня, готовность отчета в этот же день.

Полный отчет (с выездом на объект):

Тип объекта** Цена Сроки, дней
Загородный дом, коттедж площадью до 100 кв. м в Санкт-Петербурге 7 000 – 9 000 руб. 3-4 рабочих дня
Загородный дом, коттедж площадью до 100 кв. м в Ленинградской области 7 500 – 11 000 руб. 3-4 рабочих дня
Загородный дом, коттедж площадью 100-300 кв. м 9 000 – 12 000 руб. 3-4 рабочих дня
Загородный дом, коттедж площадью свыше 300 кв. м 12 000 – 15 000 руб. 3-4 рабочих дня
Отчет о рыночной стоимости загородного дома для оспаривания кадастровой стоимости от 10 000 руб. 5 рабочих дней

Краткое заключение (без выезда на объект) — не подходит для банка, страховой, суда, нотариуса, регистрации собственности:

Тип объекта** Цена Сроки, дней
Загородный дом, коттедж в Санкт-Петербурге 2 300 руб.* 1 рабочий день
Загородный дом, коттедж в Ленинградской области 2 800 – 6 300 руб.* 1 рабочий день

* С выездом на 700 руб. дороже.

** В т. ч. недостроенный дом (объект незавершенного строительства).

Как заказать отчет об оценке стоимости загородного дома?

1. Заявка на услуги по телефону +7 (812) 425-33-42, почте info@avangard-ocenka.ru или через форму на сайте.

2. Согласование с менеджером нашей компании пакета документов, на основании которого будет проводиться оценка индивидуально вашего объекта:

2.1. Правоустанавливающий или правоудостоверяющий документ. Это может быть:

  • Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок
  • Свидетельство о государственной регистрации права на дом
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости

2.2. Технический документ, позволяющий оценщику понять планировку и основные площадные характеристики объекта. Это может быть:

  • Технический паспорт на дом
  • Кадастровый паспорт на дом
  • Кадастровый паспорт на земельный участок
  • Проект дома

2.3 Паспортные данные Заказчика оценки

После согласования документы могут быть переданы в копиях на осмотре, либо в отсканированном виде высланы на почту: info@avangard-ocenka.ru.

3. Договориться с менеджером компании об удобном для Вас времени выезда специалиста для проведения визуального осмотра и фотографирования дома с земельным участком.

4. Предоставить доступ на объект для осмотра оценщиком. Специалист нашей компании приедет в любой день с 09:00 до 20:00. По времени осмотр и фотофиксация каждого объекта занимает не более 15 минут.

5. Получить готовый отчет об оценке в двух экземплярах в офисе (9:00-21:00 в будние дни и 9:00-17:00 в субботу) или через курьера (доставка с 9:00-18:00 в черте КАД бесплатно, доставка в Петродворцовый, Ломоносовский и другие удаленные районы от 300 руб.), а также электронной версии отчета по почте (сразу по готовности при 100% предоплате).

Надежность. Качество. Результат.

Мы не скрываем от наших клиентов, как производим расчеты, на основании каких документов мы действуем, какую литературу используем и прочие данные.

Мы хотим, чтобы все наши клиенты знали, за что они платят деньги, и что в результате нашей работы получают.

Оценка ущерба требует высокой квалификации специалистов оценщиков, они должны знать не только экономическую сторону ущерба, но и строительно-техническую.

При оценке упущенной выгоды, необходимо чтобы оценщик был с квалификацией и имел диплом оценщика бизнеса, т.к. недополученная прибыль связана, как правило, с доходами компании, которые должны быть проанализированы, за весь прошлый период.

Если у вас возникли вопросы по представленным здесь отчетам, или вопросы по отчету, который выполнили мы, свяжитесь с нами по телефону, или по электронной почте. Мы ответим на все ваши вопросы.

Образы отчетов об оценке ущерба и упущенной выгоды

Филип Д. Пардо, Джеймс С. Ригби Из материалов Клуба оценщиков Appraiser.ru

РЕЗЮМЕ

Не являясь оценщиком, вы можете успешно оценить отчет об оценке бизнеса с помощью проверочного списка на одну страницу, а именно Руководство по Чтению Отчетов по Оценке Бизнеса для Непрофессионалов. В этом проверочном списке обобщены стандарты, применяемые профессиональными оценщиками для составления отчетов об оценке бизнеса, которые были выпущены Фондом оценки и Американским обществом оценщиков.

В соответствии с федеральным законодательством был создан Фонд оценки для установления стандартов при государственном лицензировании оценщиков. В рамках этой деятельности Фонд оценки выпустил Единые стандарты профессиональной практики оценки (USPAP), которые объединяют десять стандартов оценки. Стандарты 9 и 10 USPAP, в частности, касаются оценки бизнеса и соответствующего отчета об оценке.

Комитет по оценке бизнеса Американского общества оценщиков (АОО) принял девять стандартов: Терминология, Содержание отчета, Общие требования к выполнению оценки бизнеса, Подход на основе активов к оценке бизнеса, Метод оценки сопоставимых компаний, Рыночный подход к оценке бизнеса, Доходный подход к оценке бизнеса, Вынесение заключения о стоимости и корректировка финансовых отчетов. Стандарты оценки АОО дополняют стандарты, принятые Фондом оценки.

При вынесении решения суд не принял во внимание отчет об оценке и показания эксперта по оценке стоимости бизнеса из-за недостатков отчета. Эти недостатки включали следующее:

Не было дано ясного объяснения того, каким образом оценщик получил применявшийся коэффициент цена/прибыль (Ц/П);

  1. Не было указано, использовалась ли простая средняя или средневзвешенная величина прибыли;
  2. Не был указан идентификационный номер по стандартной промышленной классификации (не были указаны наименования сопоставимых публичных компаний, упоминавшихся в отчете).

Отклоняя показания эксперта, суд в своем заключении отметил:

«Несмотря на звания (оценщика), суд не может принять во внимание его необоснованное экспертное заключение”.

В наш век специализации при проведении изучения и подготовке экспертных заключений мы постоянно зависим от других специалистов. В приведенном выше деле адвокат должен сожалеть, что не смог оценить отчет оценщика бизнеса, прежде чем идти в суд. Однако мы можем заявить, что, даже не являясь опытным оценщиком, вы можете оценить достаточность отчетов об оценке стоимости бизнеса.

Оценщики зачастую используют понятие «профессионального суждения” для обоснования своих заключений о стоимости. Хотя профессиональное суждение и является существенным фактором в оценке бизнеса, оценщик должен уметь приводить факторы, которые подтверждают его профессиональное суждение. Оценщик бизнеса уже не может заявить «скидка на ликвидность составляла от 20 до 50 процентов и, исходя из моего профессионального суждения, я использовал скидку 45%”. Оценщик должен указать факторы, вследствие которых скидка находится у верхней границы шкалы, а не у нижней. Кроме того, оценщик должен подкреплять применимые интервалы скидок ссылками на опубликованные исследовательские данные.

Не являясь оценщиком, вы можете с успехом оценить отчет об оценке бизнеса с помощью проверочного списка на одной странице, а именно прилагаемое Руководство по чтению отчетов по оценке бизнеса для непрофессионалов. В этом проверочном списке обобщаются стандарты оценки для составления отчетов об оценке, которые были приняты Фондом оценки и Американским обществом оценщиков.

В соответствии с федеральным законодательством был создан Фонд оценки для установления стандартов при государственном лицензировании оценщиков. В рамках этой деятельности Фонд оценки выпустил Единые стандарты профессиональной практики оценки (USPAP), которые объединяют десять стандартов оценки. Стандарты 9 и 10 USPAP, в частности, касаются оценки бизнеса и соответствующего отчета об оценке.

Комитет по оценке бизнеса Американского общества оценщиков (АОО) принял девять стандартов: Терминология, Содержание отчета, Общие требования к выполнению оценки бизнеса, Подход на основе активов к оценке бизнеса, Метод оценки сопоставимых компаний, Рыночный подход к оценке бизнеса, Доходный подход к оценке бизнеса, Вынесение заключения о стоимости и корректировка финансовых отчетов. Стандарты оценки АОО дополняют стандарты, принятые Фондом оценки.

Для адвокатов, клиентов оценщиков и других пользователей отчетов об оценке стоимости бизнеса наиболее полезным будет стандарт, применимый к содержанию отчета. Этот стандарт требует, чтобы отчет об оценке содержал следующее:

  1. Подпись и сертификация
  2. Допущения и ограничивающие условия
  3. Формулировка оценочного задания
  4. Описание бизнеса
  5. Финансовый анализ
  6. Методология оценки
  7. Полный письменный отчет
  8. Конфиденциальность отчета

ПОДПИСЬ И СЕРТИФИКАЦИЯ

Стандарты требуют, чтобы были указаны имена всех оценщиков, выполняющих значительную профессиональную работу по заданию, а также их подписи. Это касается любых оценщиков, которые проверяют отчет и отвечают за выполнение задания.

Кроме того, отчет должен содержать заявление о сертификации, например:

«Я свидетельствую, что, насколько мне известно:

  • факты, изложенные в настоящем отчете являются достоверными и точными;
  • приводимые анализ, мнения и заключения ограничены только принятыми допущениями и ограничивающими условиями, и являются моим личным непредвзятым профессиональным анализом, мнением и заключением;
  • у меня нет (есть определенный) интереса в настоящем и будущем в имуществе, оцененным в настоящем отчете, и у меня нет (есть определенный) личного интереса или предубеждения относительно участвующих сторон;
  • размер моего гонорара не связан с действием или событием, которое последует в результате проведения анализа, вынесения мнений или заключений, или использования настоящего отчета;
  • мой анализ, мнения заключения сделаны, а настоящий отчет составлен в соответствии с Едиными стандартами профессиональной практики оценки;
  • никто не оказывал значительной профессиональной помощи лицу, подписавшему настоящий отчет. (Если есть исключения, то необходимо указать имя лица, оказавшего значительную профессиональную помощь)”.

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Каждый отчет должен содержать заявление о допущениях и ограничивающих условиях. Ограничивающие условия касаются таких вопросов, как использование отчета в специфических целях. В качестве примера можно привести такое допущение: «Делается допущение, что заявление о собственности на предприятие и его активы имеет законную силу”.

ФОРМУЛИРОВКА ОЦЕНОЧНОГО ЗАДАНИЯ

В отчете об оценке должно быть четко определено:

  1. Хозяйствующий субъект и его часть, подвергающаяся оценке
  2. Стандарт стоимости (обоснованная рыночная стоимость, рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, стоимость по учредительным документам, экономическая или стратегическая стоимость, или какой-либо иной стандарт)
  3. Цель оценки (развод, налогообложение и т.д.)
  4. Дата, на которую определена стоимость
  5. Дата подготовки отчета

Полученная в результате оценки стоимость бизнеса может варьироваться в зависимости от цели или стандарта стоимости, применяемого в оценке. Например, стратегическую стоимость определяют по способности покупателя получить экономические результаты благодаря синергии действия сил, которых нет у нынешнего владельца. Поэтому продавец может получить от стратегического покупателя более высокую продажную цену, ожидаемую при определении обоснованной рыночной стоимости, чем от обычного покупателя.

ОПИСАНИЕ ПРЕДПРИЯТИЯ

Отчет о бизнесе должен содержать полное описание предприятия, включая его организационно-правовую форму (корпорация, товарищество, единоличное владение), историю, продукцию или услуги, рынки и потребителей, руководство, основные активы (материальные и нематериальные), прогноз по экономике страны, отрасли и компании, данные от стоимости по прошлым сделкам, чувствительность к сезонным или цикличным факторам, конкуренцию и источники информации.

Отчет – это документ, предназначенный для информирования читателя о рассмотренных фактах и сделанных заключениях. Без этой информации невозможно понять бизнес и основные факторы, влияющие на определяемую оценщиком стоимость.

ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ

Отчет об оценке должен содержать анализ основных тенденций в финансовых делах предприятия. К отчету необходимо приложить краткие балансы и финансовые отчеты с пояснениями. Если в применяемых методах дисконтированного дохода/потока денежных средств использовались прогнозы по балансу или финансовому отчету, то необходимо включить и описать положенные в основу допущения. При необходимости следует рассмотреть финансовые результаты компании в сравнении с результатами по отрасли.

МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

Отчет должен включать обсуждение выбранных методов оценки и причин такого выбора. Оценщик должен описать этапы применения каждого метода и каким образом они ведут к полученному заключению оценки.

Наиболее противоречивой областью в теории оценки являются переменные величины, такие как коэффициент капитализации, скидки за неликвидность, премии за контроль, скидки, обусловленные неконтрольным характером участия. Стандарты требуют, чтобы отчет включал пояснение о том, как были получены и как применялись переменные. Необходимо ясно изложить подтверждающие данные. Для обоснования применения переменных уже недостаточно просто заявить «по моему профессиональному мнению или исходя из моего опыта”.

ПОЛНЫЙ ПИСЬМЕННЫЙ ОТЧЕТ

Стандарт АОО требует: «Полный письменный отчет должен в логической последовательности представлять ясное изложение соответствующей информации, методов оценки и заключений, а также отражать иные специфические требования этого стандарта, включая положения о подписи и сертификации”.

КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ ОТЧЕТА

Стандарты требуют, чтобы оценщик рассматривал отчеты как конфиденциальные, предназначенные только для клиента, если клиент не дает конкретных разрешений. Но отчеты оценщика обычно не имеют такой привилегии и могут быть раскрыты по решению суда.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Прилагаемый проверочный список предназначен в помощь вам для того, чтобы оценить полноту письменного отчета об оценке, полученного вами от оценщика. В случае судебного разбирательства адвокатам зачастую не нужен полный письменный отчет. В таких случаях проверочный список служит хорошим руководством для ведения обсуждения со свидетелем-экспертом.

Поскольку отчет об оценке предназначен для лиц, не являющихся оценщикам, подобно вам, ваше мнение имеет большое значение. Можете ли вы ответить утвердительно на следующие вопросы:

  1. Был ли отчет написан так, что я мог понять его и следить за обсуждением? (Это не значит, что вы должны понимать все технические вопросы).
  2. Отражены ли в отчете, по вашему мнению, все существенные факторы, влияющие на стоимость предприятия?
  3. Обосновано ли заключение о стоимости, учитывает ли оно все факторы, представленные в отчете?

Хотя отчет может соответствовать всем требованиям проверочного списка, это не является гарантией качества отчета. Однако вы можете быть уверенными, что если отчет не отвечает стандартам, то и сам оценщик не соответствует минимальным стандартам, предъявляемым к профессии оценщика.

Руководство по чтению отчетов по оценке бизнеса для непрофессионалов

Ясно ли изложено следующее?

Определение предмета оценки1

Цель оценки

Дата оценки1

Дата отчета

Стандарт стоимости: если применяется предписанный стандарт, то включается ли ссылка на соответствующий законодательный или нормативный акт.

Достаточно ли описание нижеследующего для того, чтобы иметь общее представление о:

форме собственности (корпорация, товарищество и т.д.)1

истории компании1

основных материальных и нематериальных активах (гудвил, патенты и т.д.)1

продукции или услугах компании1

рынках и потребителях2

конкурентах1

менеджменте компании1

владельцах компании

капитализации компании

прогнозах по экономике страны, отрасли и компании1

данных о стоимости по прошлым сделкам (продажа акций и т.д.) 1

чувствительности к сезонным или цикличным факторам2

штате регистрации

источниках информации 2

Если применимо, проводилось ли сравнение продаж или акционерного капитала сопоставимых компаний? 1

Финансовый анализ1:

рассматриваются ли финансовые отчеты компании 2

прилагаются ли краткие балансы и отчеты о доходах за достаточный период времени2

дается ли пояснение о поправках, внесенных в финансовые отчеты2

сравниваются ли финансовые отчеты компании с отчетами по отрасли2

если используются дисконтированные будущие доходы или потоки денежных средств, то дается ли краткое описание соответствующих отчетов и включены ли допущения 2

Методика оценки:

указаны ли применяемые методы и причины выбора 1

понятны ли этапы применения метода(-ов) и подводят ли они к заключению о стоимости 1

Дается ли в отчете объяснение, как определялись и использовались скидки, коэффициенты капитализации или мультипликаторы ?2

Достаточно ли понятно определены термины, используемые в отчете?

Указаны ли в отчете имена оценщиков и подписали ли они отчет?1

Прилагается ли к отчету заявление о сертификации, подписанное оценщиком?

Представлена ли в подтверждении квалификации оценщика информация о наличии соответствующей квалификации для данной оценки?

Образование

Техническая подготовка

Занимавшиеся должности

Членство в организациях профессиональной оценки и деятельность в них

Характер и продолжительность опыта

Включено ли в отчет заявление о конфиденциальности?

Прилагается ли к отчету заявление о допущениях и ограничивающих условиях1 в отношении –

Конфликта интересов2

Использования данных и информации, полученных от других лиц, без проверки

Действительности оценки только на дату оценки и в указанных целях2

Мнение проверяющего:

На Ваш взгляд, учитываются ли в отчете все существенные факторы, которые влияют на стоимость предприятия?

Является ли заключение оценки обоснованным с учетом всех факторов, представленных в отчете?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *