8.1. Понятие и признаки недвижимости.

Употребляя термин «недвижимость» мы считаем, что прекрасно понимаем о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юри­дической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особеннос­тями экономического развития страны, сложившимся историческими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, те. каткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о пред­мете. У нас, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия — перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижи­мым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооруже­ния, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей; то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз­можно). В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с це­лесообразностью распространения на них специального правового режима, уста­новленного для действительно недвижимых объектов, называемых «имуществен­ный комплекс» (табл.8.1).

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и со­циальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. .

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в един­стве, физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из кото­рых может в соответствующих условиях выступать в качестве основного (опреде­ляющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические характеристики

недвижимости: конструкцию и материал строении, размеры, местоположение, кли­мат, плодородие почв; улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты, недвижимости подвергается воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяют­ся их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние кото­рых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества — стоимость и цена — первично возникают из его полезности, способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость — совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международ­ных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное иму­щество) и разделенными на основе физического гoризонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Казахстане, как и в других странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, Т.е. свободно распоряжаться своей собствен­ностью (ст.l0 ГКРК). Однако, когда частная собственность на недвижимость прихо­дит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрис­дикции частного права. Закон (ст.255 ГКРК) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с распо­ложенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публич­ных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и Т.д. .

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физи­ологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конеч­ном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном созна­нии и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. Таблица 8.1.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекций к центру земли, и все что находится над ним, продленное в космос, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также право на эти объекты.

Таблица 8.1 Недвижимое имущество, недвижимость.

Отдельные объекты	Сложные объекты
Земельные участки Участки недр Обособленные водные объекты Все что прочно связанно с зем­лей, в том числе: Леса; Многолетние насаждения; Сооружения. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: Воздушные и морские суда; Суда внутреннего плавания; Космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону	Предприятия в целом как иму­щественный комплекс, включая: Земельные участки; Здания и сооружения; Инвентарь и оборудование; Сырье и продукцию; Требования и долги; Нематериальные активы; Информация; И т.д.

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право, а воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов (штатах) США права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству, а не собственнику недвижимости.

Не государственные субъекты собственности на землю в Казахстане имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.) Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включается в состав недвижимого имущества частника, так как и воздушное пространство над участком.

Каждый объект недвижимости и все»они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (схема 8.2.).

Схема 8.2. Основные признаки недвижимости

Признаки
Существенные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течении всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение состояние и по.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения на другое имущество

Основные фундаментальные свойства недвижимости — неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых базируется все остальные ее родовые и видовые признаки.

Фиксчерс — это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в здания_ и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ — любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями («золотая акция») и т.д.

Формулировка ст. 128 Гражданского кодекса РФ, по мнению организации, позволяет прийти к выводу о том, что вещи, как объект гражданских прав, включают, кроме прочего, наличные деньги и документарные ценные бумаги, а также иное имущество, в том числе имущественные права.
Охватываются ли имущественные права понятием «вещи» в значении, придаваемом ему статьей 128 Гражданского кодекса РФ?

21 февраля 2018

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Из буквального прочтения данной нормы следует, что, помимо вещей (включающих наличные деньги и документарные ценные бумаги), к объектам гражданских прав относится и иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги и имущественные права.
Таким образом, понятие «имущество» является собирательным и охватывает как собственно вещи, так и иное имущество, относя к последнему, в частности, имущественные права*(1).
Данный вывод согласуется с позицией Президиума ВАС РФ (см., к примеру, п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором мены (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69)), Конституционного Суда РФ (смотрите, в частности, постановление Конституционного Суда РФ от 10.12.2014 N 31-П) и подтверждается арбитражной практикой (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2013 N 18АП-7853/13, постановление ФАС Уральского округа от 03.06.2011 N Ф09-2613/11 по делу N А47-7372/2010, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2008 N 16АП-938/08, решение Арбитражного суда Рязанской области от 05.07.2006 N А54-2774/04-С18С21 и др.)*(2).
Таким образом, статья 128 ГК РФ разграничивает такие объекты гражданских прав, как вещи и имущественные права (в то же время охватывая их общей категорией «имущество»). При этом вещи имеют материальную природу, выступая объектами материального мира (постановление ФАС Московского округа от 07.10.2010 N КГ-А40/11681-10 по делу N А40-138997/09-26-1019). Имущественные права, в свою очередь, материального выражения не имеют и вещами не являются (смотрите, в частности, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 N 01АП-1942/17, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.10.2016 N Ф08-5167/16 по делу N А53-20343/2015, решение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 05.05.2015 по делу N 33-3708/2015).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

31 января 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Стандарт оценки имущества «Цель оценки и виды стоимости (СО № 2)»

I. Общие положения

1.1. Настоящий Стандарт оценки имущества «Цель оценки и виды стоимости (СО № 2)» (далее – Стандарт) разработан в соответствии с частью 1 статьи 9 Закона Донецкой Народной Республики «Об оценочной деятельности» (далее – Закон) и на принципах международных стандартов оценки.

1.2. Настоящий Стандарт устанавливает понятие цели оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также использование рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости.

Применение настоящего Стандарта является обязательным при осуществлении оценочной деятельности на территории Донецкой Народной Республики.

II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

2.1. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.

2.2. Результат оценки представляет собой итоговую величину стоимости объекта оценки.

Результат оценки используется при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

III. Виды стоимости

3.1. Под видом стоимости понимается конкретный вид стоимости, предусмотренный действующим законодательством Донецкой Народной Республики в сфере оценочной деятельности.

При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности, указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

3.2. При осуществлении оценочной деятельности, оценка проводится с применением базы, которая соответствует рыночной стоимости или нерыночным видам.

Оценщик вправе использовать виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Донецкой Народной Республики, а также международными стандартами оценки.

Выбор базы оценки предшествует заключению договора на проведение оценки имущества.

Выбор базы оценки зависит от цели, с которой проводится оценка имущества, его особенностей, а также нормативных требований.

В случаях предусмотренных частью 2 статьи 11 Закона, определяется рыночная стоимость.

3.3. Использование рыночной стоимости как базы оценки во время заключения договора на проведение оценки имущества возможно при условии соответствия соглашению, в связи с которым проводится оценка, содержанию понятия рыночной стоимости.

При этом условия такой сделки не предусматривают какие-либо дополнительные ограничения или требования, которые влияют на будущую экономическую выгоду от использования покупателем объекта оценки.

3.4. Для определения рыночной стоимости учитывается наиболее эффективное использование объекта оценки.

3.5. Под нерыночным видом стоимости понимается конкретный вид стоимости, отличный от рыночной стоимости.

К нерыночным видам относится стоимость замещения, стоимость воспроизведения, остаточная стоимость замещения (воспроизведения), стоимость в использовании, потребительская стоимость, стоимость ликвидации, инвестиционная стоимость, специальная стоимость, ликвидационная стоимость, чистая стоимость реализации, оценочная стоимость и другие виды, порядок определения которых устанавливается отдельными стандартами.

3.6. Применение нерыночных видов стоимости возможно в случае не соответствия условий сделки, в связи с которой проводится оценка, хотя бы одного из условий, которое выдвигается для определения рыночной стоимости, кроме случаев, предусмотренных частью 2 статьи 11 Закона.

Выбор нерыночного вида стоимости обосновывается в отчете об оценке имущества.

3.7. Для определения нерыночных видов стоимости как базы оценки используется информация о подобном имуществе в части, в которой она отвечает требованиям, которые выдвигаются к определенному нерыночному виду стоимости.

Нерыночные виды стоимости преимущественно определяются на основании информации относительно соглашений, которые заключались с условиями и ограничениями, подобными к цели, с которой проводится оценка.

3.8. Остаточная стоимость замещения (воспроизведения) как база оценки определяется с применением расходного подхода и используется для проведения оценки специализированного имущества, в том числе для ведения бухгалтерского учета с целью определения его справедливой стоимости в соответствии с положениями (стандартами) бухгалтерского учета.

Если условия соглашений, относительно специализированного имущества, для заключения которых проводится оценка, отвечают требованиям, которые выдвигаются для определения рыночной стоимости, остаточная стоимость замещения (воспроизведения) может равняться их рыночной стоимости.

3.9. Определение стоимости в использовании состоит в проведении оценки объекта оценки без учета принципа наиболее эффективного использования.

Стоимость в использовании определяется для объектов оценки, относительно которых планируется дальнейшее использование специфическим запланированным или существующим способом.

3.10. Стоимость ликвидации рассчитывается как сумма валовых доходов, которые можно ожидать получить от реализации объекта оценки как единого целого или его составных частей исходя из принципа наиболее эффективного использования за вычетом ожидаемых затрат, связанных с такой ликвидацией.

В случае если по результатам расчетов стоимость ликвидации составляет отрицательную величину, ее значение устанавливается в размере 1 (один) российский рубль.

3.11. Инвестиционная стоимость объекта оценки используется с целью учета условий сделки, в связи с заключением которой проводится оценка, в части необходимости дополнительного инвестирования или выполнения других требований, которые требуют дополнительных материальных затрат.

Инвестиционная стоимость объекта оценки в форме целостного имущественного комплекса, финансовых интересов, определяется преимущественно с помощью доходного подхода с применением метода дисконтирования денежных потоков, а объекта оценки в материальной форме – путем комбинирования нескольких методических подходов.

3.12. Во время определения инвестиционной стоимости в отчете об оценке имущества анализируются условия продажи (инвестирования) и их отличие от типовых условий продажи подобного имущества на рынке, влияние указанных условий на формирование его стоимости, в том числе исходя из принципа наиболее эффективного использования.

Информационными источниками, которые дают возможность учесть указанные условия, могут быть бизнес-план, проектно-сметная документация и документы, которые подтверждают выполнение определенных работ, результаты анализа влияния дополнительных условий инвестирования в процессе продажи объекта оценки и т.п.

3.13. Специальная стоимость объекта оценки определяется на основании расчета его рыночной стоимости с дальнейшим увеличением ее на сумму надбавки, которая устанавливается с учетом особого интереса потенциального покупателя или пользователя.

Сумма надбавки должна быть обоснована в отчете об оценке имущества отдельно от рыночной стоимости.

Специальная стоимость не может применяться во время оценки объекта залога, определения размера возмещение убытков и размера прямых убытков.

3.14. В случае продажи имущества в срок, который значительно короче срока экспозиции подобного имущества, преимущественно определяется его ликвидационная стоимость, если другое не предусмотрено законодательством Донецкой Народной Республики.

Для использования ликвидационной стоимости как базы оценки необходимо проводить дополнительное исследование соответствия условий продажи объекта оценки, для которого проводится оценка, типичным для рынка условиям продажи подобного имущества.

Определение ликвидационной стоимости осуществляется на основе информации относительно подобных соглашений с подобным имуществом.

Одним из способов определения ликвидационной стоимости является применение к определенной рыночной стоимости объекта оценки понижающих коэффициентов в порядке, установленном законодательством, с целью стимулирования спроса потенциальных покупателей к приобретению объекта оценки.

3.15. При установлении ликвидационной стоимости, оценщику необходимо дополнительно определить рыночную стоимость объекта оценки и указать в отчете об оценке имущества свои предостережения относительно использования результатов такой оценки.

3.16. Рыночная стоимость и нерыночные виды стоимости, которые определены для целей продажи объектов оценки, за вычетом затрат, которые сопровождают продажу, признаются чистой стоимостью реализации.

3.17. Оценка имущества с целью отображения ее результатов в бухгалтерском учете в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете, проводится с учетом того, что:

справедливая стоимость актива равняется его рыночной стоимости в случае возможности ее определения в порядке, установленном этим и другими стандартами;

справедливая стоимость актива, который может быть отнесен к специализированному имуществу, имуществу специального назначения или специальной конструкции, равняется его остаточной стоимости замещения (воспроизведения);

ликвидационная стоимость актива в соответствии с положениями (стандартами) бухгалтерского учета равняется его стоимости ликвидации в соответствии с настоящим Стандартом;

избыточные активы оцениваются с учетом принципа их наиболее эффективного использования с применением такой базы оценки, как рыночная стоимость или стоимость ликвидации, с соблюдением соответствующих условий, которые выдвигаются к их определению.

Результаты проведения оценки активов для целей бухгалтерского учета считаются их переоцененной стоимостью.

Cкачать: ms-word

Приложение № 1.2

Утверждена

Постановлением (Решением)

_________________________________________

(наименование утвердившего органа публично-правового образования)

от «__»_____ 201___ г. № ___

№ п/п	Адрес (местоположение) объекта <1>	Вид объекта недвижимости; тип движимого имущества <2>	Наименование объекта учета <3>	Сведения о недвижимом имуществе
				Основная характеристика объекта недвижимости <4>
				Тип (площадь — для земельных участков, зданий, помещений; протяженность, объем, площадь, глубина залегания — для сооружений; протяженность, объем, площадь, глубина залегания согласно проектной документации — для объектов незавершенного строительства)	Фактическое значение/Проектируемое значение (для объектов незавершенного строительства)	Единица измерения (для площади — кв. м; для протяженности — м; для глубины залегания — м; для объема — куб. м)
1	2	3	4	5	6	7

Сведения о недвижимом имуществе					Сведения о движимом имуществе
Кадастровый номер <5>		Техническое состояние объекта недвижимости<6>	Категория земель <7>	Вид разрешенного использования <8>
Номер	Тип (кадастровый, условный, устаревший)				Государственный регистрационный знак (при наличии)	Марка, модель	Год выпуска	Состав (принадлежнос-ти) имущества
8	9	10	11	12	13	14	15	16

Сведения о правообладателях и о правах третьих лиц на имущество
Для договоров аренды и безвозмездного пользования		Наименование правообладателя <11>	Наличие ограниченного вещного права на имущество <12>	ИНН правообладателя <13>	Контактный номер телефона <14>	Адрес электронной почты <15>
Наличие права аренды или права безвозмездного пользования на имущество <10>	Дата окончания срока действия договора (при наличии)
17	18	19	20	21	22	23

———————————

<1> Указывается адрес (местоположение) объекта (для недвижимого имущества адрес в соответствии с записью в Едином государственном реестре недвижимости, для движимого имущества — адресный ориентир, в том числе почтовый адрес, места его постоянного размещения, а при невозможности его указания — полный адрес места нахождения органа государственной власти либо органа местного самоуправления, осуществляющего полномочия собственника такого объекта).

<2> Для объектов недвижимого имущества указывается вид: земельный участок, здание, сооружение, помещение, единый недвижимый комплекс; для движимого имущества указывается тип: транспорт, оборудование, инвентарь, иное движимое имущество.

<3> Указывается индивидуальное наименование объекта недвижимости согласно сведениям о нем в Кадастре недвижимости при наличии такого наименования, а при его отсутствии – наименование объекта в реестре государственного (муниципального) имущества. Если имущество является помещением, указывается его номер в здании. При отсутствии индивидуального наименования указывается вид объекта недвижимости. Для движимого имущества указывается его наименование согласно сведениям реестра государственного (муниципального) имущества или технической документации.

<4> Основная характеристика, ее значение и единицы измерения объекта недвижимости указываются согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости.

<5> Указывается кадастровый номер объекта недвижимости или его части, включаемой в перечень, при его отсутствии — условный номер или устаревший номер (при наличии).

<6> На основании документов, содержащих актуальные сведения о техническом состоянии объекта недвижимости, указывается одно из следующих значений: пригодно к эксплуатации; требует текущего ремонта; требует капитального ремонта (реконструкции, модернизации, иных видов работ для приведения в нормативное техническое состояние). В случае, если имущество является объектом незавершенного строительства указывается: объект незавершенного строительства.

<7>, <8> Для объекта недвижимости, включенного в перечень, указывается категория и вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен такой объект. Для движимого имущества данные строки не заполняются.

<9> Указывается краткое описание состава имущества, если оно является сложной вещью либо главной вещью, предоставляемой в аренду с другими вещами, предназначенными для ее обслуживания. В ином случае данная строчка не заполняется.

<10> Указывается «Да» или «Нет».

<11> Для имущества казны указывается наименование публично-правового образования, для имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления указывается наименование государственного (муниципального) унитарного предприятия, государственного (муниципального) учреждения, за которым закреплено это имущество.

<12> Для имущества казны указывается: «нет», для имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления указывается: «Право хозяйственного ведения» или «Право оперативного управления».

<13> ИНН указывается только для государственного (муниципального) унитарного предприятия, государственного (муниципального) учреждения.

<14>, <15> Указывается номер телефона и адрес электронной почты ответственного структурного подразделения или сотрудника правообладателя для взаимодействия с субъектами малого и среднего предпринимательства и организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства по вопросам заключения договора аренды имущества.