1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к Ст. 621 ГК РФ

1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.

2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых, упразднения в установленном порядке торговых мест на розничном рынке ), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

———————————
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу N А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу N А56-5285/2007.

3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

4. Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики .

———————————
Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. по делу N КГ-А40/2224-06, ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006.

5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ — «при прочих равных условиях». Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора .

———————————
См.: п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

6. Предварительной посылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является обязательное письменное уведомление арендодателя арендатором о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК РФ о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.

Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть совершено в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.

7. Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то он считается нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде: 1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды; 2) только возмещения таких убытков.

8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. ст. 429, 445 ГК) .

———————————
См., например: Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6336/2009 и ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12492-09.

9. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не возникает в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма п. 1 комментируемой статьи не предусматривает .

———————————
Вместе с тем судебная практика пестрит делами, в которых судьи обнаруживают такое преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См., например: Определения ВАС РФ от 7 августа 2009 г. N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4 и от 25 декабря 2009 г. N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746, а также Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. N Ф03-2498/2009, от 29 июня 2009 г. N Ф03-2360/2009.

10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными .

———————————
Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г. N А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13 января 2010 г. N Ф09-1996/09-С6 и, с другой стороны, Постановление ФАС Уральского округа от 3 апреля 2008 г. N Ф09-1424/08-С6.

11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 Земельного Кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении договора аренды .

———————————
На подобных позициях стоит и современная судебная практика. См., например: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2008 г. по делу N А56-2308/2007, от 11 марта 2008 г. по делу N А56-3642/2007.

12. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений . И наоборот, если арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора, и при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок .

———————————
Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2006 г. по делу N КГ-А41/7087-06-П, от 14 декабря 2009 г. по делу N КГ-А41/13060-09, ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу N А56-47994/2008″. Однако справедливости ради следует сказать, что имеют место и решения, основанные на противоположной точке зрения. См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. по делу N Ф03-7359/2009.

Аналогичный подход прослеживается в материалах судебной практики. См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 апреля 2007 г. по делу N А56-26630/2006.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.12.2015 № Ф09-8965/15

Ситуация: Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к администрации муниципального образования города в лице муниципального казенного учреждения об обязании заключить с обществом договор аренды земельного участка для строительства мини-гостиницы на новый срок три года. Решением суда от 29.04.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции от 04.09.2015 решение суда оставлено без изменений.

Суть спора: в кассационной жалобе общество просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судами норм материального права. Заявитель полагает, что суды необоснованно применили к спорным правоотношениям положения ст. 621 Гражданского кодекса РФ. По его мнению, к спорным правоотношениям должны применяться положения главы V.1 Земельного кодекса РФ в редакции ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Общество отмечает, что является лицом, с которым ранее был заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов; заявление на заключение нового договора направлено им в период срока действия договора аренды; договор аренды не расторгался по основаниям, предусмотренным земельным законодательством, иное лицо исключительным правом на данный земельный участок не обладает, на основании чего, ссылаясь на п. 3, 4, подп. 5 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, полагает, что у администрации имеется обязанность по заключению договора аренды земельного участка с обществом на новый срок.

Позиция суда: судами установлено, что на основании постановления администрации города с обществом заключен договор аренды земельного участка для строительства мини-гостиницы. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. В январе 2015 года администрация направила в адрес общества уведомление, в котором указано, что глава города не намерен в дальнейшем предоставлять в аренду обществу указанный земельный участок. Общество обратилось в арбитражный суд с требованием об обязании администрации заключить договор аренды указанного земельного участка на новый срок, полагая, что имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, ссылаясь на нормы п. 1 ст. 621, 445 Гражданского кодекса РФ, п. 9, 10 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и правовую позицию, изложенную в п. 4.4, 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В соответствии с положениями п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 № 17540/11, в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

При исследовании фактических обстоятельств дела суды выявили, что доказательства, подтверждающие факт передачи ответчиком земельного участка в аренду третьему лицу, истцом не представлены.

Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований об обязании заключить с обществом договор аренды земельного участка для строительства мини-гостиницы на новый срок.

Татьяна Осиповская

Где найти: ИБ КонсультантАрбитраж: Арбитражный суд Уральского округа
(по состоянию на 29.12.2015 содержит более 168 тыс. документов)

1. Преимущественное право на заключение договора аренды означает приоритетное перед всеми остальными субъектами (потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды. Соответственно, арендодатель не вправе отказать такому арендатору в заключении договора аренды при отсутствии для этого правовых оснований.

Преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору, который в течение срока действия договора аренды надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Надлежащее исполнение обязанностей по существу означает полное отсутствие существенных нарушений условий договора аренды либо наличие незначительных нарушений таких условий, например, нарушение срока внесения арендной платы на один-два дня. Такому арендатору предоставляется право заключения договора аренды на новый срок, что является своего рода поощрением такому арендатору.

Безусловно, реализовать такое преимущественное право арендатор может только при наличии у него желания на заключение такого договора. Выразить данное желание арендатор может путем направления арендодателю письма (уведомления), в котором содержится его намерение заключить договор аренды на новый срок. Срок направления такого письма (уведомления), как правило, указывается, в договоре. В случае если в договоре такой срок не указан, то арендатор должен направить такое письмо (уведомление) в срок, в течение которого арендодатель до окончания срока действия договора аренды сможет с учетом желания арендатора принять решение о заключении договора аренды на новый срок (разумный срок).

В случае заключения договора аренды на новый срок арендатор и арендодатель вправе по соглашению изменить условия договора аренды.

Арендатору предоставляется право потребовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному с другим арендатором на новый срок, а также потребовать возмещения убытков либо только возмещения убытков, в случае отказа арендодателя от заключения с ним договора аренды на новый срок и заключения в течение года с момента прекращения действия предыдущего договора аренды, договора аренды с другим арендатором. Возмещение убытков возможно только при условии, если они будут связаны с отказом арендодателя заключить с этим арендатором договор аренды на новый срок, то есть, например, если арендатор не получит доходов, которые он мог бы получить в случае заключения с ним арендодателем договора аренды.

Такие требования могут быть предъявлены как путем направления арендодателю письменных требований, так и путем направления искового заявления в суд. Но в этом случае арендатор обязан будет доказать факт причинения ему убытков.

Договор аренды также может быть пролонгированным на новый срок, если ни одна из сторон не потребует после истечения срока действия договора аренды его расторжения, а арендатор будет продолжать пользоваться арендованным имуществом.

2. Применимое законодательство:

— ЗК РФ;

— ВК РФ;

— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;

— Письмо Министерства экономического развития РФ от 16.02.2010 N Д05-408.

3. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 N 14АП-4894/14;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 N 11АП-4360/13;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 N 18АП-5778/12;

— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 N 12АП-5509/12;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 N 15АП-1951/11;

— Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2014 N Ф05-17493/13 по делу N А41-19191/2013.

Чем плох предыдущий арендатор?

Земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 8618 га разделен на 225 обособленных и принадлежит на праве общей долевой собственности 770 лицам. Они 15 мая 2007 года заключили с ООО «СП Донское» договор аренды сроком на 10 лет, который вступил в силу 14 августа 2007 года – с момента государственной регистрации.

Дело о преимущественном праве

Главный вопрос в деле: может ли арендодатель отказать арендатору в продлении договора по преимущественному праву?

Ответ: Может, если арендатор плохо исполнял свои обязанности.

ООО «СП Донское» 31 мая 2017 года опубликовало в газете объявление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, 13 июля письменно известило об этом 495 собственников, 13 августа заявило об этом на общем собрании. Однако собственники участка решили не принимать предложенные ООО «СП Донское» условия аренды и не заключать с ним новый договор – большинство проголосовало за аренду ООО «Моя мечта». ООО «СП «Донское» заявило, что готово пойти на такие же условия, что и ООО «Моя мечта», но собственников это не убедило – 14 августа они заключили договор аренды с ООО «Моя мечта».

ООО «СП Донское» сочло, что его незаконно лишили преимущественного права аренды на новый срок, и обратилось в суд с иском к ООО «Моя мечта» и 422 собственникам спорного земельного участка, которые голосовали за нового арендатора. Истец просил признать за ним преимущественное право на заключение договора аренды и перевести на него права и обязанности арендатора по договору от 14 августа.

Ответчики представили документы из администрации города, согласно которым ООО «СП Донское» нерационально и неэффективно использовало земли, не вносило удобрения и подкормки надлежащего качества, допустило зарастание части участка высокостебельными сорняками, что повлекло установление фитосанитарной карантинной зоны, и т.п.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК).

Они также заявили о переводе ООО «СП «Донское» 1003 га земель из орошаемых в неорошаемые. Собственники земли показали постановления о привлечении ООО «СП «Донское» и его директора к административной ответственности за невыполнение обязанностей по рекультивации земель, а также обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв (ч. 2 ст. 8.7 КоАП, № А63-13280/2014). Прокурор в 2016 и 2017 годах выносил в адрес ООО «СП «Донское» представления об устранении нарушений законодательства об охране окружающей среды и пожарной безопасности. Ответчики также обратили внимание на незаконную субаренду 1,5 га земли ООО «Фирма «ОРК» под устройство вахтового городка.

Петровский районный суд Ставропольского края иск удовлетворил, Ставропольский краевой суд с ним согласился. Они изучили договор аренды с ООО «СП Донское» от 15 мая 2007 года, согласно которому арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок. Для этого он должен направить уведомление за 30 дней до окончания действия договора. Суды решили, что арендатор надлежащим образом уведомил арендодателей, а те не озвучили каких-либо претензий. Документы из администрации города суды отвергли из-за отсутствия фотоматериалов и исходящего номера. Что касается перевода земель из орошаемых в неорошаемые, суды сочли, что это обстоятельство само по себе не доказывает ухудшения качества земель, поскольку нужно определить щелочную природу почв. Очаги сорняка и карантинные зоны были и в других районах края, отметили суды. Они также установили недействительность договора субаренды ввиду того, что его срок превышает срок аренды, при этом арендодателей о субаренде не уведомили.

Верховный суд раскритиковал решения нижестоящих инстанций и напомнил: арендодателю надлежит доказать лишь факт нарушений, а отсутствие вины доказывается арендатором (ст. 401 ГК). По мнению ВС, документы из администрации города отвергнуты по малозначительным доводам, без изучения содержащихся в них сведений – хотя там указано, что перевод земель в неорошаемые производился не в связи со щелочной природой почв, а из-за полного износа оросительной системы, чему суды не дали надлежащей оценки. ВС считает, что нижестоящие инстанции произвольно переоценили обстоятельства административных правонарушений без исследования их по существу. Заражение земель в принадлежащем ООО «СП «Донское» хозяйстве стало самым масштабным в Ставропольском крае. ВС обратил внимание на нарушение при заключении договора субаренды. Он также разобрал условия прежнего договора аренды с ООО «СП Донское» и нынешнего с ООО «Моя мечта» и пришел к выводу, что это по сути два разных договора, поскольку в них не совпадает площадь арендуемых участков. Поэтому ВС отменил ранее вынесенные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 19-КП9-4). Пока еще оно не рассмотрено.

С кем заключить новый договор?

Юрист практики «Недвижимость и строительство» юркомпании Art de Lex Art de Lex Федеральный рейтинг группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Финансовое/Банковское право × Павел Медянкин уверен, что суды первой и второй инстанции при рассмотрении дела допустили целый ряд ошибок: «Они неправильно соотнесли предметы старого и нового договоров аренды, проигнорировали субаренду, а также не дали надлежащую оценку доводам об ухудшении качества земли».

Отсутствие претензий со стороны арендодателя само по себе не свидетельствует о том, что арендатор выполнял обязанности надлежащим образом, особенно если предметом договора являлась аренда земель сельскохозяйственного назначения

Анатолий Клейменов, адвокат КА «Меклер и партнеры»

«Интересна позиция ВС относительно надлежащего исполнения арендатором своих обязательств. Речь идет не только о своевременном внесении арендных платежей, но и об обязанности целевого использования предмета аренды. Недопустимо причинять вред землям сельхозназначения», – заявил партнер юркомпании «Генезис» Василий Сосновский. «В этом деле ВС сформулировал условия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды, которые вытекают из системного толкования ГК. Это согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также тождественность стороны арендодателя, предмета и условий аренды», – рассказал старший юрист CMS Russia CMS Russia Федеральный рейтинг группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Антимонопольное право группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа ТМТ группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 14 место По количеству юристов × Дмитрий Богданов. По его словам, ВС и ранее формулировал условия реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (№ 308-ЭС17-8946, № 302-ЭС18-25127), однако впервые перечень таких условий был приведен максимально полно.

Эксперты положительно оценили определение ВС. «Оно послужит важным ориентиром для участников гражданского оборота при исполнении ими обязательств по договору аренды, а также для судов всех уровней при разрешении аналогичных споров», – заявил Богданов. «ВС в очередной раз подчеркнул чрезвычайно важное значение полного, всестороннего и объективного исследования доказательств при рассмотрении дела, а также указал на недопустимость произвольной оценки доказательств», – отметила старший юрист юрбюро Падва и Эпштейн Падва и Эпштейн Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 30-31 место По количеству юристов × Людмила Шаляпина. «Однако это в определенной степени может создать условия для злоупотреблений со стороны арендодателей. По истечении срока договора арендатору может быть затруднительно доказать, что качество земельного участка ухудшилось в силу каких-то объективных причин, а не по причине невыполнения им своих обязанностей», – считает Клейменов.

• Верховный суд РФ

Новая редакция Ст. 621 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судебная практика.

Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Другой комментарий к Ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В п. 1 комментируемой статьи очерчены условия, при которых арендатор, пожелавший заключить договор на новый срок, может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по ранее заключенному договору. (О надлежащем исполнении арендатором обязанностей см. комментарии к ст. 615, 616 ГК.)

Во-вторых, важна готовность арендатора к заключению договора при прочих равных условиях, т.е. на условиях, равных (либо не худших) предлагаемым другим претендентам на аренду. Заключение договора на новый срок по существу является заключением нового договора аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (см. п. 32 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Связывая преимущественное право на заключение договора аренды, с одной стороны, с надлежащим исполнением обязанностей по договору, срок действия которого истек, а с другой стороны, со свободой установления условий будущего договора, закон создает стимул к исправному исполнению арендатором обязанностей. Подобный подход предоставляет сторонам возможность корректировать условия договора на будущее время с учетом опыта предшествующих отношений и изменившихся условий.

В-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

При соблюдении арендатором указанных условий никто не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок действует в течение одного года со дня истечения срока договора.

2. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков (ч. 3 п. 1 комментируемой статьи). (О порядке перевода на арендатора прав и обязанностей по договору см. гл. 24 ГК «Перемена лиц в обязательстве».)

Важно заметить, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок считается нарушенным, только если происходит сдача имущества другому лицу именно в аренду, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем, например, в безвозмездное пользование (см. п. 35 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивное. Арендатор может быть лишен его законом и соглашением сторон. Так, указанное правило не применяется к договору проката, к договору аренды транспортных средств (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).

3. Интересы арендатора при заключении договора защищаются его правом на возобновление договора. Согласно п. 2 комментируемой статьи подобное возможно в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Отсутствие возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения пользования арендованным имуществом арендатором по истечении срока аренды представляет собой молчаливо выраженное согласие арендодателя на указанное продолжение пользования имуществом. При наличии такого согласия (отсутствии возражений) договор считается возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок.

Продолжение же пользования имуществом при наличии возражений со стороны арендодателя является нарушением арендатором обязанности вернуть арендодателю имущество по прекращении договора аренды (см. ст. 622 ГК РФ).

Поскольку продолжение пользования имуществом после истечения срока считается возобновлением договора на неопределенный срок, порядок отказа от такого договора каждой из сторон и сроки предупреждения определяются согласно п. 2 ст. 610 ГК.

Правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяется к договорам проката, аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).