Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – это сделка, относимая к категории рисковых, поскольку совершается в отношении еще не существующего предмета, который может быть возведен и сдан в эксплуатацию в перспективе.

Файлы в .DOC:Бланк договора купли-продажи объекта незавершенного строительстваОбразец договора купли-продажи объекта незавершенного строительства

Риском является то, что гарантий окончания строительства быть не может. Проект могут прекратить, а дальнейшее строительство запретить, например, под предлогом, что фундамент не соответствует нормативам безопасности.

Что делать с незавершенным строительством

Существует четыре варианта действий после приобретения объекта незавершенного строительства:

• продолжить возведение объекта;
• разрушить недостроенный объект;
• законсервировать строительство;
• перепродать незавершенное строительство.

Как видно из списка, ни один из вариантов не предусматривает использование объекта в промышленных или коммерческих целях, а равно для проживания. Объект должен быть или достроен или разрушен.

Квалифицирующие признаки незавершенного строительства

Законодательного определения понятия незавершенного строительства не существует, однако сложившаяся практика и некоторые из статей ГК и Градостроительного кодекса создали перечень признаков, в соответствии с которыми строительный объект можно не только отнести к категории незавершенных, но и получить право распоряжения им.

Так, к объектам незавершенного строительства могут быть отнесены незаконченные строения, относимые к капитальным, то есть имеющим фундамент. При этом на данных объектах либо еще ведутся строительные работы, либо не ведутся по причине консервации строительства на некоторый срок.

Право собственности

В известной степени право собственности на объект незавершенного строительства – это юридический нонсенс, противоречащий самому понятию собственности, поскольку нельзя владеть тем, чего нет на самом деле.

До момента окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию незавершенное строительство – это набор строительных материалов, который может по множеству причин так никогда и не превратиться в готовое здание или сооружение.

Тем не менее, введенная в действие в 2006 году ст. 130 ГК РФ отнесла объекты незавершенного строительства к категории недвижимого имущества. Соответственно, появилась возможность оформления права собственности на незаконченные строения.

Основания для регистрации права собственности

Право собственности на объект незавершенного строительства является производным от двух основополагающих правоотношений:

1. права собственности или права использования земельного участка, на котором возводится объект;
2. права на строительство объекта.

Если имеются документы, подтверждающие вышеперечисленные права, то можно инициировать процедуру регистрации права собственности на недостроенный объект в целом.

Заключение договора купли-продажи

Итак, право на куплю-продажу недостроя возникает при наличии у продавца:

1. свидетельства о постановке объекта на кадастровый учет;
2. свидетельства о праве на строительство объекта;
3. свидетельства о праве собственности или владения земельным участком, отведенным под строительство;
4. акта технической инвентаризации объекта;
5. свидетельства о регистрации права собственности от ЕГРН.
6. разрешения на строительство;
7. технического паспорта строения;
8. плана строения, исполненного специалистами Ростехинвентаризации;
9. проектной документации, строительных смет и договоров с подрядной организацией.

Следует помнить, что поскольку ст.130 ГК относит недострой к объектам недвижимости, то на договор купли-продажи незавершенного строительства распространяются те же требования, что и на здания или строения, уже сданные в эксплуатацию.

Договор должен включать в себя также и условие отчуждения права собственности на земельный участок, на котором находится строящийся объект.

Недопустимо заключение договоров на объект и на землю в разные периоды времени.

И земля, и строение должны быть отчуждены и приобретены одновременно, пусть и посредством двух различных договоров. Главное, чтобы договоры были заключены в один день.

Передача «недостроя»

Исполнение договора осуществляется в момент подписания передаточного акта.

Сам акт составляется на основании контрольных осмотров строения, экспертиз, изучения документации. Тщательное обследование необходимо с целью предупреждения возможных нежелательных последствий.

Дело в том, что любое строительство имеет промежуточные этапы приема работ.

Предположим, что договор купли-продажи заключается до этапа сдачи-приемки фундамента. Для продолжения строительства новому владельцу в любом случае потребуется провести промежуточную аттестацию. И не факт, что предыдущим владельцем (застройщиком, подрядчиком) не были допущены дефекты в отливке или возведении фундамента. В таком случае новый собственник рискует оказаться с фундаментом, не прошедшим проверку и подлежащим сносу.

Назначением акта приема-передачи является, следовательно, удостоверение факта проверки качества строительства. Подписывается акт продавцом, покупателем, и представителем подрядной организации, осуществлявшей строительство.

Переход права собственности на объект и земельный участок к новому собственнику не будет обозначать и одновременную передачу права продолжения строительных работ. Подобное право может быть приобретено только по разрешению на строительство, полученному в органах местной власти.

При покупке недостроенного объекта следует учитывать даже элементарные советы по приобретению. Как известно, любое вложение в недвижимость всегда является очень выгодным, и главным аспектом в этом вопросе является то, чтобы определение качества покупки было максимально правильным. Итак, если говорить об инструментах, то стоит упомянуть о такой функции, как строительно техническая экспертиза приобретаемого объекта. Ее может провести специалист. Что же касательно вопросов о документах, то ниже будут указаны основные аспекты.

Основным объектом продажи любого вида недвижимости является земля. Прежде чем приступать к продаже, прежде всего, необходимо уточнять то, в каком статусе находится земельный участок.

Вариантов может быть несколько:

• Земля находится в собственности;
• Земля оформлена на бессрочное пользование;
• Земля является пожизненно наследуемыми владением;
• Земля оформлена в аренду.

При любом, из выше перечисленных вариантов, продать недострой возможно, но для этого необходимо пройти регистрацию объекта незавершенно строительства.

Ниже перечислен список необходимых документов, для оформления права собственности:

• Правоустанавливающий документ на владение земельным участком;
• Технический план и паспорт;
• Кадастровый паспорт;
• Выданное местными органами администрации, официальное разрешение на строительство;
• Утвержденный строительный проект;
• Итоговая квитанция.

Для продажи объекта незавершенного строительства, в свою очередь, требуются следующие документы:

• Правоустанавливающий документ на владение земельным участком;
• Свидетельство (подтверждение) государственной регистрации официального права на объект незавершенного строительства;
• Официальный договор застройки;
• Строительно техническая экспертиза строения;
• Кадастровый паспорт.

Укажем, по каким критериям оценивают недострой. Это:

• Географическое расположение;
• Реальный размер участка;
• Площадь застройки;
• Материал постройки;
• Качество архитектуры (стандартный или уникальный проект);
• Наличие и состояние документов;
• Степень завершенности строения;
• Все технические условия и планы на подведение коммуникаций.

Итак, если говорить о выгоде подобного приобретения, то стоит упомянуть о том, что подобного рода вложения в недвижимость очень выгодны. Главное, в этом вопросе не прогадать с качеством, как земельного участка, так и самой недвижимости. В данном случае определить пригодность поможет строительно техническая экспертиза, только она поможет расставить все на свои места и определить реальную цену планируемого приобретения.

Реклама: