Подмосковье сегодня активно застраивается жильем, а вместе с тем, появляется все больше тех, кто готов переехать из столицы в область. Однако, подходя вплотную к покупке квартиры в новостройках «заМКАДья», очень непросто определить сходу, в каком городе жить будет лучше.
Традиционно считается, что самые престижные направления области – запад и северо-запад. Там хорошая экология и транспортная доступность, развитая инфраструктура – социальная, спортивная, коммерческая, а также благополучная социальная среда. Между тем, территория все равно развивается неодинаково, поэтому где-то есть пробки, где-то функционируют промышленные предприятия, где-то есть проблемы с нехваткой детсадов и т.д.
«К сожалению, на рынке подмосковной недвижимости нет города, который занимал бы первые места одновременно с точки зрения развитой социальной инфраструктуры и транспортной доступности»
Анна Соколова, «Метриум Групп»
Если говорить о самых застраиваемых городах и районах Московской области, то, по данным «БЕСТ-Новострой», лидирует Красногорский район, где в продаже находится 162 корпуса (или 12% от общего количества корпусов в продаже на первичном рынке Подмосковья). В районе реализуются такие крупные проекты как Микрогород «В лесу» (общая площадь 1,5 млн кв. м), «Изумрудные холмы» (общая площадь 1 млн кв. м), «Мортонград Путилково» (общая площадь 1 млн кв. м), «Красногорский» (общая площадь 500 тыс. кв. м), «Новое Тушино» (общая площадь 500 тыс. кв. м), ЖК «Опалиха О3» (общая площадь 435 тыс. кв. м), «Митино О2» (общая площадь 450 тыс. кв. м).
Третья позиция у Химок: 99 корпусов или 7,3% от общего количества корпусов в продаже. В городском округе представлены такие проекты как ЖК «Новокуркино» (общая площадь 1 млн кв. м), «Левобережный» (общая площадь 550 тыс. кв. м), «Солнечная система» (общая площадь 470 тыс. кв. м), «Новогорск Парк» (общая площадь 300 тыс. кв. м).
Также в списке активно застраиваемых территорий – Ленинский, Люберецкий и Одинцовский районы, города Реутов, Мытищи, Лобня и другие.
В целом сейчас особый интерес у девелоперов вызывают участки, расположенные в радиусе 15 км от МКАД. Именно здесь сосредоточена львиная доля строящегося жилья, и именно здесь в перспективе будет развиваться инфраструктурная составляющая, соответственно, жизнь в данной локации станет комфортнее.
«Пока первое место по востребованности занимают города первого, прилегающего к Москве пояса Подмосковья, но в перспективе интерес может возрасти и к новостройкам второго пояса удаленности»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
Транспортная доступность
Ключевым фактором при выборе места жительства в области сегодня является транспортная доступность. «Главный критерий при выборе локации – это транспортная доступность объекта недвижимости. Все остальные параметры тоже важны, но в отличие от транспорта они не оказывают существенного влияния на стоимость жилья», – отметил Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP. Кроме того, транспортная доступность важна, потому что покупатели смотрят на то, каким образом они будут добираться до Москвы. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», для работающих покупателей жилья за МКАД главное значение имеет транспортное сообщение со столицей, где большинство из них работают. С этой точки зрения наиболее удобны для жизни районы, расположенные в пределах 15 км от Москвы и имеющие со столицей не только автобусное сообщение, но и железнодорожное. К таким городам относятся Химки, Красногорск, Люберцы (Котельники), Подольск, Балашиха, Реутов и Мытищи. К тому же, если планы властей будут реализованы, все эти локации смогут похвастаться и наземным или даже обычным (к примеру, Котельники уже имеют собственную одноименную станцию) метро. Также ряд территорий планируется развивать с помощью линий скоростного трамвая.
Эксперты «Метриум Групп» оценили обеспеченность городов наиболее распространенным для области общественным транспортом – электричками. Лидером по минимальному времени в пути стал Реутов – всего 13 минут на электричке до центра Москвы. На второй позиции расположились Химки с показателем 14 минут. А замыкают тройку Мытищи – 17 минут. Однако для более объективной оценки эксперты оценили и несколько других характеристик: максимальная скорость, развиваемая электропоездами, среднее время в пути всех электричек на данном направлении в течение дня, количество электричек в течение дня, расстояние от города до МКАД, от станции до вокзала в Москве и т.д. «Проранжировав все эти факторы, мы получили следующие результаты по обеспеченности Подмосковных городов транспортным сообщением на электричке. Первое место занял Зеленоград. На второй позиции расположились подмосковные Мытищи. И «бронза» достается городскому поселению Лесной городок», – поясняет Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп».
Итоговый рейтинг транспортный доступности на электричках
| Место | Город | Min время в пути | Среднее время в пути | Расстояние до МКАД | Расстояние до вокзала | Средняя максимальная скорость | Средняя скорость | Скоростные электрички | Всего поездов | Итоговый балл |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Зеленоград | 3 | 1 | 10 | 10 | 10 | 10 | 2 | 6 | 6,5 |
| 2 | Мытищи | 8 | 9 | 1 | 2 | 3 | 3 | 10 | 10 | 5,75 |
| 3 | Лесной городок | 2 | 6 | 9 | 6 | 4 | 10 | 1 | 1 | 4,88 |
| 4 | Химки | 10 | 8 | 1 | 2 | 7 | 3 | 5 | 2 | 4,75 |
| Лобня | 3 | 6 | 8 | 5 | 3 | 8 | 3 | 2 | 4,75 | |
| 5 | Железнодорожный | 5 | 6 | 6 | 4 | 4 | 4 | 4 | 4 | 4,63 |
| 6 | Пушкино | 1 | 2 | 10 | 7 | 3 | 5 | 5 | 3 | 4,5 |
| 7 | Долгопрудный | 7 | 10 | 1 | 2 | 2 | 8 | 3 | 2 | 4,38 |
| 8 | Реутов | 10 | 10 | 1 | 1 | 4 | 1 | 1 | 4 | 4 |
| 9 | Люберцы | 4 | 6 | 2 | 3 | 1 | 1 | 5 | 5 | 3,38 |
| Одинцово | 2 | 6 | 3 | 5 | 2 | 6 | 1 | 2 | 3,38 |
Источник: «Метриум Групп»
В компании «МИЭЛЬ-Новостройки» к самым благополучным городам с точки зрения транспортной доступности также относят Реутов и Люберцы. Причем Люберцы выбились в лидеры в последнее время – значительно улучшилась доступность города на общественном транспорте благодаря открытию станций метро «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Котельники». В ближайшей перспективе на границе города откроется еще несколько станций. Также улучшилась транспортная доступность Люберец за счет реконструкции Новорязанского шоссе – до МКАД в любое время теперь можно доехать без пробок. К тому же, из Люберец легко доехать до Казанского вокзала на электричке.
До Мытищ можно добраться по Ярославскому и Осташковскому шоссе. Также в городе действует железнодорожный транспорт, на котором можно добраться до Москвы. В черте границ города расположены одна железнодорожная станция и четыре платформы. Планируется строительство легкого метро.
Генеральный директор Granelle Development Вячеслав Шихов уверен, что хорошие перспективы для дальнейшего развития имеют как раз те города Московской области, где в ближайшие годы запланированы мероприятия по улучшению транспортной доступности (расширение магистралей, открытие станций метро и железнодорожных станций).
Заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь также считает, что хороший потенциал имеют территории, расположенные в зоне развития транспортных магистралей и находящиеся в непосредственной близости от строящихся станций Московского метрополитена за пределами МКАД.
Чиновники всерьез занялись созданием комфортной среды обитания в области, и видно, что идет активное строительство легкого метро, новых развязок, реконструкция вылетных магистралей и местных дорог, строительство парковок и т.д. Однако комплексное решение проблемы займет какое-то время, а пока же покупатели квартир в новостройках вынуждены подыскивать варианты, где транспортный вопрос наименее острый.
Инфраструктура
С точки зрения обеспеченности инфраструктурой к числу наиболее развитых городов ближнего Подмосковья можно отнести Реутов, Красногорск, Химки, Мытищи и Лобню. «Все пять городов отличаются большим сосредоточением объектов инфраструктуры – социальной, образовательной, торговой, спортивной и так далее», – говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».
«Стоит обратить внимание на «авиационные» направления — это районы аэропортов Внуково, Домодедово и Шереметьево. Власти планируют развитие этих авиаузлов, что положительным образом повлияет на жизнь в расположенных поблизости населенных пунктах»
Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»
г. Химки, район мкр. «Новокуркино»
Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне», наиболее комфортными городами области, обладающими наилучшими характеристиками по наличию объектов социальной инфраструктуры и транспортной доступности, называет уже упомянутый Красногорск, а также Одинцово, Видное и Королев.
В Одинцовском районе хорошо развита спортивная инфраструктура. К знаковым объектам относятся: Ледовый дворец, волейбольный центр и центр горнолыжного спорта и школы Олимпийского резерва РФ, а также лыжероллерная трасса Ларисы Лазутиной. На территории Красногорского района крупным объектом коммерческой инфраструктуры является деловой центр «Крокус Сити». В его состав входит международный выставочный центр, концертный зал, сеть гипермаркетов, торговый центр и гостиничные комплексы. Также в Красногорском районе находится всесезонный горнолыжный комплекс «СНЕЖ.КОМ».
В вот генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева безоговорочным лидером по насыщенности инфраструктурой называет город Химки. Инфраструктура Химок развита хорошо – более пятидесяти детских садов, сорок школ, также есть ВУЗы, училища и техникумы. Торговая инфраструктура представлена магазинами, торговыми комплексами, есть ТЦ «МЕГА-Химки», деловая инфраструктура – бизнес центрами. Отдельное внимание в городе уделено спортивной инфраструктуре, кроме стандартных стадионов, фитнес-центров и спорткомплексов. Кроме того, Химки идеальный город для любителей активного спорта – на территории города есть академия тенниса, трасса лыжной гонки, лыжный полигон, гольф-клуб.
«При покупке квартиры у наших покупателей часто возникают вопросы о наличии рядом спортивных школ и объектов, – говорит Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. – Например, в Химках недалеко от строящего жилого комплекса «Солнечная система» находится «Арена Химки». На стадионе европейского уровня проходят не только знаковые футбольные матчи, но и организовываются творческие и спортивные мастер-классы для детей. Как отмечают клиенты (в основном это семьи с детьми), доступная близость самого крупного спортивного объекта Подмосковья положительно повлияла на их решение о покупке квартиры».
Говоря о «социалке», приведем данные исследования, поведенного «Метриум Групп». Эксперты компании рассчитали фактический уровень обеспеченности объектами инфраструктуры от нормативной потребности в процентах. Первое место занял город Люберцы, где обеспеченность ДОУ – 97,1%, общеобразовательными учреждениями – 139,5%, школами по различным видам искусства – 107,4%, амбулаторно-поликлиническими учреждениями – 147%, больничными учреждениями – 111,7%. Второе место в рейтинге у Мытищ, третье – у Подольска.
В каждом конкретном случае приоритеты покупателей могут варьироваться, но, по словам Инны Игнаткиной, три основных фактора, напрямую влияющие на решение: инфраструктура, транспортная доступность и, самое главное, бюджет покупки. Для семейных пар очень важно, чтобы в шаговой доступности от жилого дома находились детские сады и школы. Их количество зависит от численности населения жилого комплекса и загруженности других районных объектов инфраструктуры. Не менее важны магазины, аптеки, отделения банков, салоны красоты, спортивные центры и медицинские учреждения. Безусловным плюсом является наличие прогулочных и рекреационных зон, детских и спортивных площадок.
«Одной из самых неудачных застроек на территории Московской области является микрорайон Павшинская Пойма. Плотность застройки так высока, а инфраструктура не продумана, что жители сталкиваются не только с проблемами транспортной доступности, но и отсутствия организованных парковок, острой нехватки социальной инфраструктуры»
Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»
Экология
«С точки зрения экологии наиболее привлекательны, конечно, Химкинский городской округ, Красногорский и Одинцовский районы», – говорит Ирина Доброхотова. О благоприятной экологии Одинцовского района заявляет и Артур Григорян, генеральный директор KASKAD Недвижимость. В дополнение к этому новостройки в данной локации характеризуются неплохой транспортной доступностью.
«Запад Подмосковья является одним из наиболее благоприятных мест для проживания с точки зрения экологии. К данному направлению относятся Одинцовский и Красногорский районы, – отмечет Елизавета Гудзь. – На их территории практически отсутствуют вредные производства и расположено большое количество зеленых зон».
ЖК «Зеленоградский»
Вячеслав Шихов и Инна Игнаткина среди наиболее экологически чистых городов Подмосковья выделяют Видное. Экологическая обстановка здесь лучше, чем в большинстве населенных пунктов Московской области. Предприятия отделены от жилых районов лесопарковым поясом. В городе есть речка, несколько прудов, на западе и востоке находятся лесные массивы.
Софья Лебедева отмечает, что в экологическом плане самые чистые города Подмосковья расположены до 30 км от МКАД – это Одинцово, Домодедово, Ивантеевка, Пушкино и Лобня.
Традиционно Зеленоград также входит в число благоприятных городов с экологической точки зрения. Хоть он и административно является частью Москвы, рассматривается покупателями как Подмосковье из-за удаленности от МКАД. Хорошей экологии способствует обширные рекреационные зоны и отсутствие вредных промышленных производств. В самом округе также есть множество лесопарковых зон, озер и водохранилищ, которые занимают порядка 30% всей площади. Пожалуй, единственная проблема с точки зрения экологии связана с утилизацией мусора. Сейчас большая его доля вывозится на полигоны Солнечногорского района, а также Лыткино и Шемякино, которые фактически уже исчерпали свои ресурсы. Поэтому сегодня перед властями города стоит вопрос переработки и вывоза мусора.
Что касается проблемных городов в плане экологии, то Анна Соколова выделяет Люберцы. Виной тому – расположенные рядом ветеринарно-санитарный завод «Эколог», который занимается утилизацией биологических отходов, мусоросжигательный завод №4, полигон твердых бытовых отходов «Некрасовка». Кроме того, в районе действует более 30 промышленных предприятий. Однако в последние годы ситуация начинает улучшаться. Во-первых, ТБО «Некрасовка» был закрыт в 2000 году. Власти намерены провести масштабную рекультивацию территории, что несомненно благоприятно скажется на экологии района. Во-вторых, из центра Люберец были выведены некоторые промышленные предприятия, в том числе заводы «ТоргМаш» и «Ухтомский». В-третьих, обсуждается возможность переноса МСЗ№4 на другую территорию.