Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

• При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
• Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

1. Размера полученной выгоды;
2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

НДС при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать!

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

1. Документы по сделке оформлены правильно;
2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

• Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

• Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

• Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

1. маркетинговые;
2. рекламные;
3. юридические;
4. посреднические;
5. и другие.

• Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

• Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики.

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

1. Рецензии на вывод оценщика;
2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Теги:
• Продажа

Когда речь идет о налоговой оптимизации продажи компании или ее части (фактически всего имущества компании или крупной ее части), самое распространенное решение, которое предлагается продавцу и покупателю, — ее прямая реализация как долей (акций) предприятия, так как такая реализация не облагается НДС (в отличие от продажи предприятия как имущественного комплекса, например).

Факторы, которые влияют на выбор способа реализации предприятия

Есть три основных варианта продажи предприятия (части предприятия):

● продажа доли организации;

● продажа предприятия как имущественного комплекса (части имущественного комплекса);

● продажа отдельных активов, которые в совокупности будут представлять это предприятие.

Естественно, существуют и другие способы фактического перераспределения имущества компании, которые в данной статье рассматриваться не будут.

При разработке схемы сделки по реализации предприятия и выборе наиболее экономически выгодного с налоговой точки зрения варианта необходимо учитывать не только необходимость уплаты (избежания уплаты) НДС, но и ряд других факторов, в том числе:

● доли предприятия продают его учредители (акционеры); предприятие как имущественный комплекс (часть имущественного комплекса) — само юридическое лицо; отдельные активы — также само юридическое лицо. Ведь именно компании принадлежит имущество предприятия, в то время как ее доли (акции) — ее учредителям (акционерам). Иначе говоря, плательщиками налогов в данном случае будут разные субъекты. А значит, они будут платить и разные налоги, налоговая база по ним будем исчисляться по разному и т. д.;

● состав учредителей (продают компанию учредители — физические лица, которые с доходов от продажи должны будут заплатить НДФЛ, или учредители — юридические лица, являющиеся плательщиками налога на прибыль либо единого налога);

● соотношение чистых активов и размера уставного капитала.Например, учредители — юридические лица на основной системе налогообложения продают в виде долей компанию, учредителями которой они являются, с высоким размером уставного капитала, при этом размер чистых активов не намного больше его. Они действительно сэкономят НДС, а с небольшой разницы между уставным капиталом и рыночной ценой компании (которая, скорее всего, будет равняться или чуть превышать стоимость ее чистых активов) заплатят налог на прибыль.

Пример 1

Уставный капитал составляет 1 млн руб., чистые активы — 1,5 млн руб. За эту же сумму компанию продают третьему лицу. Налог на прибыль будет заплачен с 0,5 млн руб. НДС не будет заплачен вовсе.

А если уставный капитал компании символический, а стоимость чистых активов несравнимо больше? В таком случае при продаже предприятия как имущественного комплекса высокая стоимость чистых активов будет учтена при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль, хотя НДС действительно придется заплатить. Но плательщиком налога на прибыль в данном случае будет компания, продающая свое предприятие как имущественный комплекс. Для нахождения налоговой базы по налогу на прибыль необходимо вычесть из выручки стоимость чистых активов. Если же продажа такого предприятия будет осуществляться как продажа долей, то уменьшить налоговую базу смогут сами учредители, но только на первоначальную стоимость их вклада.

Таким образом, прежде чем сделать вывод о том, что продажа предприятия в виде долей компании более выгодна в связи с очевидным отсутствием необходимости платить НДС, лучше провести конкретные расчеты и сравнить суммы уплаченных налогов при различных вариантах продажи предприятия (его части). Может оказаться, что продать компанию в виде долей (акций) менее выгодно, чем как имущественный комплекс.

Прямая простая продажа имущества предприятия с помощью долей компании позволяет экономить только НДС (имеется в виду ситуация, когда есть только продавец и покупатель). Но есть и более сложные варианты продажи с помощью долей, которые позволяют минимизировать и иные налоги, например налог на прибыль при условии участия в схеме промежуточных юридических лиц иных юрисдикций. Однако использование таких сложных вариантов предполагает дополнительные значительные затраты и проведение серьезной работы по минимизации налоговых рисков.

Кроме налоговой экономии следует учитывать и иные сложности реализации того или иного варианта продажи, например:

● сложность для покупателя признания расходов (доходов) при покупке предприятия как имущественного комплекса.

Так, в соответствии со ст. 268.1 НК РФ «Особенности признания доходов и расходов при приобретении предприятия как имущественного комплекса» разница между ценой приобретения предприятия как имущественного комплекса и стоимостью чистых активов предприятия как имущественного комплекса (активы за вычетом обязательств) признается расходом (доходом) налогоплательщика. Величину превышения цены покупки предприятия как имущественного комплекса над стоимостью его чистых активов следует рассматривать как надбавку к цене, уплачиваемую покупателем в ожидании будущих экономических выгод. Величину превышения стоимости чистых активов предприятия как имущественного комплекса над ценой его покупки следует рассматривать как скидку с цены, предоставляемую покупателю в связи с отсутствием факторов наличия стабильных покупателей, репутации качества, навыков маркетинга и сбыта, деловых связей, опыта управления, уровня квалификации персонала и с учетом других факторов. Сумма уплачиваемой покупателем надбавки (получаемой скидки) учитывается в целях налогообложения в следующем порядке:

1) надбавка, уплачиваемая покупателем предприятия как имущественного комплекса, признается расходом равномерно в течение 5 лет начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие как имущественный комплекс;

2) скидка, получаемая покупателем предприятия как имущественного комплекса, признается доходом в том месяце, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс;

● фактические затраты на оформление купли-продажи долей, предприятия как имущественного комплекса и отдельных активов. Оформить куплю-продажу долей предприятия проще с технической точки зрения и менее затратно, чем продажу предприятия как имущественного комплекса или его отдельных активов.

Так, процедура продажи предприятия как имущественного комплекса достаточно трудоемкая. В частности, для подписания договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса необходимо подготовить:

● акт инвентаризации входящих в состав предприятия активов и обязательств;

● бухгалтерский баланс продаваемого предприятия;

● перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК РФ).

Эти документы вместе с заключением независимого аудитора о составе и стоимости предприятия будут приложены к договору (п. 1 ст. 560 ГК РФ).

Кроме того, необходимо совершить ряд регистрационных действий, направленных на передачу предприятия как имущественного комплекса (ст. 13, 22 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 19.07.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; ст. 560 ГК РФ).

О продаже предприятия (до его передачи покупателю) надо уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия. Сделать это может как продавец предприятия, так и покупатель (п. 1 ст. 562 ГК РФ).

При продаже предприятия отдельными активами регистрационные действия необходимо совершать в отношении каждого отдельного объекта недвижимого имущества.

Новеллы законодательства

В 2011 г. в Налоговом кодексе появилась новелла, прямо касающаяся налогового планирования продажи предприятий. Согласно новым нормам продажа акций и долей в уставном капитале, принадлежащих учредителю (акционеру) более 5 лет непрерывно, не облагается НДФЛ и облагается налогом на прибыль по ставке 0 %. В отношении акций установлено исключение — они не должны обращаться на организованном рынке ценных бумаг. При этом соответствующие доли (акции) должны быть приобретены не ранее 01.01.2011 (п. 17.2 ст. 217, п. 4.1 ст. 284, ст. 284.2 НК РФ, ч. 7 ст. 5 Федерального закона от 28.12.2010 № 395-ФЗ (в ред. от 07.06.2011) «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Льгота действует также в отношении обращающихся на биржах акций высокотехнологичного (инновационного) сектора экономики.

С одной стороны, данные льготы, установленные законодательством, дают возможность фактически без налогов продать любую компанию. С другой – воспользоваться этой льготой можно будет только в 2016 г. и то если до этого времени законодательство не изменится. Эта позиция подтверждается письмом Минфина России от 01.02.2011 № 03-04-05/0-48.

Кроме того, понятно, что данная льгота позволит реализовывать различные схемы безналоговой продажи имущества без использования оптимизации иностранных юрисдикций. Наиболее актуально это для реализации недвижимого имущества.

Контроль за ценой сделки

Как правило, специалисты по налоговому планированию оценивают риски, связанные с контролем цен, в соответствии со ст. 40 НК РФ. Она касается случаев продажи предприятия как имущественного комплекса и продажи отдельных активов.

Обратите внимание! В следующем году вступят в силу поправки к НК РФ, согласно которым вопросы, связанные с контролем цен и трансфертным ценообразованием, будут регулироваться более строго, чем сейчас.

Однако на сделки, связанные с продажей долей, ст. 40 НК РФ не распространяется. Альтернативной нормы, с помощью которой осуществляется контроль за ценой продажи доли, в НК РФ нет.

Что касается цены акций продаваемой компании, то в НК РФ есть нормы, альтернативные ст. 40 НК РФ, позволяющие контролировать цену сделки с ними. В частности, п. 6 ст. 280 НК РФ установлено следующее:

«По ценным бумагам, не обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, фактическая цена сделки принимается для целей налогообложения, если эта цена находится в интервале между минимальной и максимальной ценами, определенными исходя из расчетной цены ценной бумаги и предельного отклонения цен, если иное не установлено настоящим пунктом.

Предельное отклонение цен ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, устанавливается в размере 20 % в сторону повышения или понижения от расчетной цены ценной бумаги.

В случае реализации (приобретения) ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, по цене ниже минимальной (выше максимальной) цены, определенной исходя из расчетной цены ценной бумаги и предельного отклонения цен, при определении финансового результата для целей налогообложения принимается минимальная (максимальная) цена, определенная исходя из расчетной цены ценной бумаги и предельного отклонения цен.

Порядок определения расчетной цены ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, устанавливается в целях настоящей главы федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации».

Данный Порядок утвержден Приказом ФСФР России от 09.11.2010 № 10-66/пз-н. В нем указаны три способа определения расчетной цены акции.

В частности, расчетная цена акции может быть определена:

● как цена, рассчитанная исходя из существующих на рынке ценных бумаг цен этой ценной бумаги;

● как цена ценной бумаги, рассчитанная организацией по правилам, предусмотренным пп. 5–19 Порядка;

● как оценочная стоимость ценной бумаги, определенная оценщиком.

По общему правилу, необходимо использовать первый способ определения расчетной цены акции и только в редких случаях, установленных законодательством, можно прибегнуть ко второму или третьему способу.

Таким образом, при определении цены продажи акций важно, чтобы она попала в предел в размере 20 % в сторону повышения или понижения от расчетной цены ценной бумаги. В противном случае продавцу могут быть, например, доначислены налоги с неполученной фактически выручки.

Обратите внимание! Минимизировать риски, связанные с таким понятием, как «расчетная цена акции», достаточно проблематично, в отличие от рисков, связанных со ст. 40 НК РФ. Здесь нельзя прописать маркетинговую политику или объяснить разницу цен качеством идентичного товара.

Риск признания полученной налоговой выгоды необоснованной

Налоговики понимают, что зачастую сделки по купле-продаже крупного имущества, находящегося на балансе предприятия, «прикрываются» сделками по продаже долей предприятия для того, чтобы частично не платить налоги. Приведем конкретные примеры из арбитражной практики.

Пример 2

Налоговый орган в первой инстанции выиграл следующее дело. ОАО «Б» внесен в уставный капитал учреждаемой им организации объект недвижимости «Дом быта». Вскоре после этого налогоплательщик продал принадлежащую ему 100%-ю долю в уставном капитале новой фирмы физическому лицу, не заплатив при этом НДС и налог на прибыль. Налоговики сочли, что данные операции «прикрывают» фактическую реализацию недвижимого имущества, а целью налогоплательщика являлось получение необоснованной налоговой выгоды. В подтверждение были приведены следующие весомые аргументы: новая фирма, в которую был внесен объект недвижимости, не вела никакой деятельности до продажи; разумная деловая цель в действиях ОАО «Б» отсутствовала. Правда, следующая судебная инстанция отменила решение в связи с допущенным в ходе судебного разбирательства рядом процессуальных нарушений (Постановление ФАС Центрального округа от 11.08.2008 № А14-5623/2007-229/28).

И наоборот, в похожем случае, где у действий налогоплательщика была деловая цель, а «транзитные» юридические лица вели реальную деятельность, налогоплательщику удалось сразу же доказать отсутствие необоснованной налоговой выгоды.

Пример 3

Через цепочку юридических лиц с помощью внесения имущества в уставный капитал и реализации долей были проданы два здания. В суде налогоплательщик смог доказать, что его целью была вовсе не минимизация налогов. Вложение зданий в одно из юридических лиц было обусловлено «необходимостью решения возникших финансовых трудностей». В частности, у первого вкладчика «отсутствовали достаточные денежные средства на содержание спорного имущества, нуждавшегося в капитальном ремонте», поэтому он и передал его на баланс другому юридическому лицу. Последующая передача обосновывалась необходимостью получения денежных средств для расчета с кредиторами и т. д. (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.11.2006 № А05-3934/2006-9).

Налоговые риски признания полученной налоговой выгоды от продажи долей предприятия необоснованной высоки, если:

● отсутствует полезный эффект от сделки (см. Пример 4);

● используются в качестве элементов оптимизации недавно созданные субъекты льготного налогообложения;

● расчеты по сделке производятся через один банк (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53);

● в сделке (промежуточных сделках) участвуют аффилированные или взаимозависимые лица.

Пример 4

Налоговики сочли, что налогоплательщик использовал «схемы» по безналоговой реализации имущества с помощью акций, и настаивали на переквалификации сделки на договор купли-продажи (при этом налогоплательщик не вправе воспользоваться инвестиционной налоговой льготой). Кассационная инстанция согласилась с ними, обратив внимание на то, что от сделки не был получен полезный эффект, и направила дело на новое рассмотрение (Постановление ФАС Центрального округа от 09.03.2007 № А68-АП-117/18-06).

А.Е.Смирнов
Главный специалист ЗАО «Юридический центр
«Северо-Западный регион»
тел.324-66-75, тел/факс 176-78-64

Анализ действующего в настоящее время в рассматриваемой области нормативного материала позволяет сделать вывод, что вопросы реализации арестованного и конфискованного имущества не получили в законодательстве РФ необходимого регулирования.
Основным законодательным актом, регулирующим порядок реализации арестованного имущества, является Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 года N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (глава 4 «Обращение взыскания на имущество должника»; глава 5 «Особенности обращения взыскания на имущество должника-организации. Арест и реализация имущества должника-организации»). Основные положения указанного Федерального закона сводятся к следующему.
Весьма важные правила для целей реализации имущества установлены статьей 52, регулирующей порядок оценки имущества. В соответствии с пунктом 1 указанной статьи оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам. Таким образом, независимо от того, кто конкретно будет осуществлять реализацию имущества, реализация должна осуществляться не ниже стоимости имущества, определенной судебным приставом-исполнителем. Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста (при этом сторона, оспаривающая оценку имущества, произведенную судебным приставом-исполнителем, несет расходы по назначению специалиста). В этом случае реализация имущества должна осуществляться по цене, не ниже определенной специалистом. (О порядке оценки имущества см. также Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»).
В соответствии с пунктом 1 статьи 54 рассматриваемого Федерального закона реализация арестованного имущества, за исключением имущества, изъятого по закону из оборота, независимо от оснований ареста и видов имущества осуществляется путем его продажи в двухмесячный срок со дня наложения ареста, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом пункт 2 указанной статьи устанавливает, что продажа имущества должника, за исключением недвижимого имущества, осуществляется специализированной организацией на комиссионных и иных договорных началах, предусмотренных федеральным законом. Таким образом, Федеральный закон допускает в качестве общего правила заключение договора комиссии с организацией, которая будет осуществлять реализацию имущества, но не исключает возможности использования и иных договоров, в том числе договоров поручения и агентских договоров. При этом по смыслу Федерального закона реализация любого имущества, за исключением недвижимого, осуществляется как на комиссионной основе (путем выставления имущества на комиссию), так и любым иным способом, предусмотренным законодательством.