об учете прибыли предпринимателя в методе предполагаемого использования

а. г. перевозчиков,

доктор физико-математических наук, профессор, академик рАЕН, начальник управления оценки зАо «Профессиональный центр оценки и экспертиз»,

г. Москва

При учете прибыли предпринимателю необходимо вначале рассмотреть статический аналог метода предполагаемого использования с дисконтированием будущих денежных потоков, относящихся к единому объекту недвижимости (далее для простоты — земельному участку). Таким аналогом можно считать метод остатка в форме, когда из стоимости улучшенного участка полученной прямой капитализацией арендной платы вычитается восстановительная стоимость улучшений . В такой форме метод остатка представляет разновидность метода выделения и может применяться не только для застроенных, но и для незастроенных участков согласно рекомендациям авторов А. Г. Грязновой и М. А. Федоровой . Там же отмечено, что «при определении затрат на создание улучшений следует учитывать прибыль инвестора — величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Ее можно определить как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании «. Аналогичные рекомендации по учету прибыли инвестора в методе выделения отмечаются в учебниках «Оценка недвижимости» и «Оценка рыночной стоимости земельных участков» .

Расчет прибыли предпринимателя-инвестора можно провести с использованием аналитического метода, предложенного сотрудниками Санкт-Петербургского государственного технического университета к. т. н. Д. Д. Кузнецовым и д. т. н. профессором, заведующим кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» Е. С. Озеровым.

Величину прибыли инвестора (застройщика) возможно рассчитать, используя следующую зависимость:

П = @ 2

1 + пУ- + C0| 1 + 2 п2 у2

(1)

2 — I

3 0 ^ 3

где п — предполагаемый срок строительства (лет), у0 — ставка отдачи на вложенный капитал инвестора,

С0 — доля авансового платежа инвестора, %. Формула (1) является квадратической аппроксимацией следующей формулы, построенной на базе функций сложного процента:

П?@ = С(1 + Уо )п +

(1 + У )п -1

■>1+Уо Т ~-1. (2)

n@ n ‘ y0

Последняя формула получается из следующей простой модели инвестиционного процесса: доля С0 общей суммы инвестиций Хв улучшения вкладывается в начале первого периода. Оставшаяся доля 1 — С0 делится равномерно на п периодов и вкладывается в середине каждого из них. После этого поток вкладов приводится к концу n-го периода по ставке отдачи y. Первое слагаемое в формуле (2) означает будущую стоимость начального вклада, а второе — будущую стоимость равновеликих аннуитетных платежей, приходящихся на середину периодов.

Ставку отдачи y0 инвестора следует определять на основе подходящих обзоров рынка. Например, средняя доходность застройщика при строительстве офисов класса А и B, по данным Stiles & Ryabokobylko, может составлять 20 — 30 %.

Пример 1. При п = 4 периода, за которые выбираются кварталы, y0 = 0,2/4 = 0,05, С0 = 0 по формуле (1) получим П = 0,104 = 10,4 %.

Таким образом, в статических аналогах метода предполагаемого использования во всех авторитетных источниках указывается на необходимость учета прибыли предпринимателя в части определения стоимости воспроизводства или замещения предполагаемых улучшений. Экономически это означает, что текущая стоимость чистого операционного дохода от предполагаемых улучшений за вычетом восстановительной стоимости улучшений делится между собственником земельного участка и инвестором. В статических аналогах метода предполагаемого использования это не вызывает никакого сомнения. К сожалению, в самом методе предполагаемого использования об этом забывают. Так, в табл. 26, иллюстрирующей метод предполагаемого использования в примере 7 из пособия «Оценка рыночной стоимости земельных участков» , затраты на строительство определены в размере Х = 5 250 000 у. е. с учетом сноса имеющегося аварийного здания. При этом предполагается, что затраты будут распределены равными частями на весь период застройки и составят 1 312 500 у. е. за квартал, выбранный за период расчета. При этом о прибыли предпринимателя ничего не говорится.

Проблема состоит в корректном учете прибыли предпринимателя в методе дисконтирования доходов, который может генерировать в будущем единый объект недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании. Предположим, например, что ставка отдачи у0 инвестора составляет 20 % в год, т. е. 5 % в квартал. Тогда корректный учет прибыли предпринимателя в табл. 1 должен был бы состоять в том, что любой платеж р1 в 1-м периоде в счет затрат на строительство должен быть перенесен на конец последнего п-го прогнозного периода с учетом накопленных за время п — 1+0,5 процентов:

Р = Р(1 + У0 Г’+0,5,’ = 1,2,…,п. (3)

Поскольку все эти платежи владельца единого объекта недвижимости инвестору приходятся на конец п-го прогнозного периода, то они должны складываться в один платеж за построенное улучшение с учетом прибыли предпринимателя:

Р = Х Рг

(4)

Поскольку итоговая величина представляет собой полную стоимость замещения или воспроизводства улучшений, то ее можно получить исходя из полной восстановительной стоимости улучшений, определенной в 5 250 000 у. е., с учетом сноса имеющегося аварийного здания и формулы (2) для прибыли предпринимателя. В условиях примера 1 последняя составит 10,4 %, откуда:

Р = X-(1 + П ) = 5 917 800 .

* пр’

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

(5)

Итоговая таблица должна была бы выглядеть следующим образом (далее 1-й вариант учета прибыли предпринимателя).

Заметим, что рыночная стоимость участка выросла. Это связано с тем, что ставка доходности инвестора у0=20 % была меньше ставки дисконта проекта i=30 %. Последнее можно объяснить при помощи формулы (3). Текущее значение платежа выраженного этой формулой, определяется следующим образом:

Р _Р(1 + У0 / «+°-5_

=

(1 + i)t

(1+О’

._я

(1 + i)’

(6)

Здесь i — выбранная ставка дисконта проекта, я — эквивалентный р1 платеж в ‘-м периоде в счет затрат на строительство, определяемый по формуле:

учет прибыли предпринимателя

Таблица 1

Г=1

№ п/п Элемент анализа Период расчета

1 2 3 4 5

1 Затраты на строительство, у. е. -1 312 500 -1 312 500 -1 312 500 -1 312 500 0

2 Чистый операционный доход, у. е. 0 0 0 0 1 559 250

3 Реверсия, у. е. — — — — 5 197 500

4 Ставка дисконтирования 0,075 0,075 0,075 0,075 0,075

5 Дисконтный множитель затрат на строительство* 0,964 0,897 0,834 0,776 0,772

6 Дисконтный множитель чистого операционного дохода и реверсии на строительство** 0,93 0,865 0,804 0,748 0,696

7 Текущая стоимость будущих денежных потоков, у. е. -1 265 250 -1 177 312,5 -1 094 625 -1 018 500 4 702 698

8 Рыночная стоимость, у. е. 147011 — — — —

*) Дисконтные множители для затрат на строительство рассчитаны на середину периода.

**) Дисконтные множители для чистого опреационного дохода и реверсии рассчитаны на конец периода.

Таблица 2

учет прибыли предпринимателя по варианту 1

№ Элемент анализа Период расчета

п/п 1 2 3 4 5

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1 Затраты на строительство с учетом Ппр, у. е. 0 0 0 -5 796 740 0

2 Чистый операционный доход, у. е. 0 0 0 0 1 559 250

3 Реверсия, у. е. 5 197 500

4 Ставка дисконтирования 0,075 0,075 0,075 0,075 0,075

5 Дисконтный множитель затрат на строительство 0,964 0,897 0,834 0,776 0,772

6 Дисконтный множитель чистого операционного дохода и реверсии на строительство 0,93 0,865 0,804 0,748 0,696

7 Текущая стоимость будущих денежных потоков, у. е. 0 0 0 -4 335 962 4 702 698

8 Рыночная стоимость, у. е. 366 736 — — — —

Таблица 3

учет прибыли предпринимателя по варианту 2

№ п/п Элемент анализа Период расчета

1 2 3 4 5

1 Эквивалентные затраты на строительство с учетом П у. е. -1 208 738 -1 237 518 -1 266 982 -1 297 149 0

2 Чистый операционный доход, у. е. 0 0 0 0 1 559 250

3 Реверсия, у. е. 5 197 500

4 Ставка дисконтирования 0,075 0,075 0,075 0,075 0,075

5 Дисконтный множитель затрат на строительство 0,964 0,897 0,834 0,776 0,772

6 Дисконтный множитель чистого операционного дохода и реверсии на строительство 0,93 0,865 0,804 0,748 0,696

7 Текущая стоимость будущих денежных потоков, у. е. -1 165 224 -1 110 053 -1 056 663 -1 006 587 4 702 698

8 Рыночная стоимость, у. е. 364170

Примечание. Некоторая разница в результатах в табл. 2 и 3 объясняется ошибками округления.

^ = Р

(1+у> Ч 1 + i

= 1,2,…,п. (7)

Смысл введения эквивалентного платежа состоит в том, чтобы оставить учет затрат на строительство в формате табл. 1, но при этом учесть прибыль инвестора. Из формулы (7) хорошо видно, что если >у0 то эквивалентный платеж по модулю будет меньше настоящего платежа, а с учетом знака минус на расходы, соответственно, — больше, что и приводит к возрастанию рыночной стоимости в табл. 2 по сравнению с табл. 1.

Наконец, в табл. 3 приведен расчет рыночной стоимости с учетом прибыли предпринимателя по формуле (7) (далее — 2-й вариант учета прибыли предпринимателя).

Таким образом, для оценки доходности инвестора в рамках инвестиционного проекта автор предлагает два варианта. Первый состоит в том, что определяется общая стоимость строительства с

учетом прибыли предпринимателя по формуле (5), и этот расход учитывается один раз в конце последнего прогнозного года. Второй вариант связан с введением эквивалентных платежей по формуле (7) для каждого периода. Теоретически оба подхода дают одинаковый результат. Какой из подходов выбрать для учета прибыли предпринимателя, зависит от вкусов оценщика. Автору представляется, что проще объяснить первый подход, поэтому он и рекомендует его для практического применения.

Литература

1. Оценка недвижимости: учебник/ Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика. — 2003.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

3. Оценка урбанизированных земель: учеб. пособие/ Под ред. В. А. Прорвича. — М.: ЗАО Издательство «Экономика», 2004. — 776 с.

Экономические науки/10.Экономика предприятия

Зуйкина Н.

Под научным руководством к.э.н., доц.кафедры коммерции Кувшиновой С.И.

Московская Государственная Академия Кммунального Хозяйства и Строительства. Россия

Виды прибыли в строительстве

Прибыль, как один из основных показателей эффективности строительного производства, прямо и непосредственно связана с экономическим показателем – себестоимостью строительно-монтажных работ. Снижение себестоимости работ приводит к соответствующему росту прибыли.

В свободной рыночной экономике (интегрирующим) показателем оценки эффективности строительной компании, является балансовый (валовой) доход, который определяется как сумма выручки от реализации строительной продукции и вне реализационных доходов за вычетом расходов предприятия. Основную часть прибыли строительной компании представляет собой прибыль от строительных работ. В настоящее время используют:

• валовую прибыль;

• прибыль от продаж;

• бухгалтерскую прибыль;

• чистую прибыль.

Валовая прибыль рассчитывается как разница между выручкой от продаж товаров, продукции, работ, услуг и их себестоимостью.

Прибыль от продаж – это финансовый результат от основной деятельности организации. Его можно рассчитать двумя способами:

1. Прибыль от продаж представляет собой разницу выручки от продаж и себестоимости проданных товаров, коммерческих расходов и управленческих расходов.

2. Прибыль от продаж представляет собой разницу валовой прибыли и коммерческих и управленческих расходов.

Бухгалтерская прибыль – это свободный финансовый результат от всех видов деятельности предприятия.

Чистая прибыль предоставляет собой остаток, находящийся в распоряжении компании после уплаты налогов. Например, налог на прибыль взимается в размере 24% от налогооблагаемого дохода.

В зависимости от стадии инвестиционного процесса бывает сметная, плановая и фактическая прибыль.

Сметная прибыль – это сумма средств, необходимых для покрытия расходов строительных компаний в развитие производства, социальные и материальные стимулы. Сметная прибыль, в строительстве называется плановыми накоплениями и определена нормативным методом, в процентах от облагаемой базы (заработной платы или стоимости строительно-монтажных работ). В условиях рыночных отношений и экономической нестабильности стандартов для определения плановых накоплений они могут быть изменены.

Плановая прибыль – это сумма плановых накоплений предусмотренных в смете, и стоимость плановой экономики, затрат на снижение стоимости строительно-монтажных работ. Плановая прибыль может быть определена по отдельным объектам по выполнению работы строительной компании.

Фактическая прибыль определяется на основе выполнения конкретного заказа, производственной программы и т.д. на основе бухгалтерских документов. Фактическую прибыль в зависимости от стадии распространения различают:

• балансовую (валовую);

• налогооблагаемую;

• чистую.

Балансовая прибыль рассчитывают на основании документов бухгалтерского учета как сумму прибыли от основной деятельности (в нашем случае строительно-монтажные работы) и прибыль из других источников (реализация на сторону основных фондов, нематериальных активов и другого имущества, продуктов и услуг подсобных и вспомогательных производств).

Налогооблагаемая прибыль получается из валовой путем вычитания льгот, предоставляемых организацией в соответствии с налоговым законодательством. Таким образом, освобождена от налогов часть прибыли, направляемая в резервный фонд предприятия (в пределах нормативной величины фонда). Не подлежат налогообложению средства, выделенные капиталовложения инвестиций в собственную производственную базу, на жилищно-коммунальные нужды, благотворительные организации и т.д.

Чистая прибыль – это часть бухгалтерской прибыли, остающаяся в распоряжении организации после начисления текущего налога на прибыль, а также с учетом отложенных налоговых активов и отложенных налоговых обязательств.

Существует такая прибыль как сверхплановая – это прибыль, направленная на выплату премий, на строительство жилья, погашение банковских задолжностей, полученных на приобретение новой техники и проведение разных мероприятий. Оставшаяся сумма сверхплановой прибыли направляется в бюджет и в распоряжение вышестоящих организаций.

Таким образом, мы рассмотрели различные виды прибыли, которые возникают в процессе строительной деятельности у организаций строительного комплекса. Наша обзорная по своей сути статья позволяет увидеть разнообразие видов прибыли, используемых в строительстве, и вкратце объясняет суть каждой разновидности.

Т.Ю. Овсянникова
Экономика строительного комплекса: Экономическое обоснование и реализация инвестиционных проектов
Учебное пособие – Томск: Изд-во Томск. гос. архит.-строит. ун-та, 2003. – 239 с.

Предыдущая

7.2. Себестоимость и прибыль строительно-монтажных работ

Основной частью сметной стоимости является себестоимость строительно-монтажных работ. Себестоимость – это затраты предприятия на производство продукции, выполнение работ или оказание услуг. На каждом этапе инвестиционного процесса определяется себестоимость строительно-монтажных работ: на проектной стадии определяется сметная себестоимость, на этапе планирования и подготовки строительного производства рассчитывается плановая себестоимость, при выполнении строительно-монтажных работ формируется фактическая себестоимость.

Сметная себестоимость определяется в сметной документации сметно-нормативным методом (формула 6.2) на основе сметных нормативов:

, (7.5)

где – норма расхода -ого вида ресурса на -ый вид работ, натуральные ед.;

– объем -ого вида работ, натуральные ед.;

– сметная цена –ого вида ресурса, руб./натуральные ед.;

– накладные расходы, руб.;

Сметная себестоимость меньше сметной стоимости на величину сметной прибыли :

. (7.6)

Плановая себестоимость определяется после заключения договора подряда в процессе планирования деятельности строительного предприятия. При этом учитываются производственно-технические возможности предприятия по снижению себестоимости, так как это позволяет получить дополнительную прибыль:

, (7.7)

где – планируемое снижение (экономия) себестоимости, руб.

При планировании себестоимости учитываются конкретные условия производства строительно-монтажных работ, имеющиеся в наличии материально-технические ресурсы, оцениваются возможности снижения затрат на производство строительной продукции. Планирование себестоимости –важнейшая задача экономических служб строительного предприятия, которые совместно с инженерно-техническим аппаратом разрабатывают комплекс организационно-технических мероприятий для снижения затрат на производство.

Фактическая себестоимость складывается из фактических затрат на выполнение строительно-монтажных работ и может отличаться как от сметной себестоимости, так и от плановой:

, (7.8)

где – фактическое снижение (–) или удорожание (+) себестоимости по сравнению со сметной себестоимостью, руб.

Соотношение между сметной, плановой и фактической себестоимостью строительно-монтажных работ определяет и соотношение между сметной, плановой и фактической прибылью строительного предприятия.

Если , то .

При этом сметная прибыль определяется, как мы уже знаем, по нормативу в составе сметной документации (формулы 7.3, 7.4), плановая прибыль определится с учетом планируемого снижения себестоимости, а фактическая прибыль определится с учетом фактического снижения затрат:

; (7.9)

. (7.10)

Из формулы (7.10) видно, что если фактическая себестоимость меньше сметной себестоимости, то выражение в скобках имеет положительное значение, и фактическая прибыль выше, чем сметная прибыль. Т.е. предприятие получает дополнительную прибыль за счет снижения затрат на производство работ. Если же фактическая себестоимость выше сметной себестоимости, то выражение в скобках становится отрицательным, следовательно, фактическая прибыль оказывается меньше сметной прибыли. Т.е. предприятие теряет часть своей прибыли из-за более высоких затрат на производство.

Фактическая прибыль может отличаться от сметной или плановой прибыли и в том случае, если реализация продукции осуществляется по цене, отличной от ее сметной стоимости. Например, если договорная цена строительного объекта выше его сметной стоимости, то при уровне затрат, соответствующем сметной себестоимости, фактическая прибыль будет выше.

Таким образом, строительные организации имеют два способа повышения суммы прибыли – за счет роста цен на свою продукцию и за счет снижения затрат на производство работ. Первый способ ограничен покупательной способностью потребителей (инвесторов) и может привести к потере заказов, так как из раздела 6.1 мы помним, что при росте цен на продукцию объем продаж падает. Второй способ ограничен техническими возможностями производства и зависит от многих, внешних по отношению к строительному производству, факторов, например, от уровня инфляции на рынках ресурсов, налоговой системы, стоимости кредитных ресурсов и т.д. Мы рассмотрим эти факторы несколько позже. Есть еще и третий способ увеличения суммы прибыли строительного предприятия – наращивание объемов производства. Влияние масштабов производства на величину прибыли предприятия мы также рассмотрим несколько ниже.

Очевидно, что именно прибыль является главной экономической целью деятельности любого предприятия. Именно прибыль характеризует финансовые результаты строительного производства и определяет уровень рентабельности строительной продукции и строительного производства:

, (7.11)

, (7.12)

, (7.13)

где – рентабельность продукции (продаж), %;

– рентабельность производства, %;

– договорная цена строительной продукции, руб.

Рентабельность строительной продукции (рентабельность продаж) показывает отношение прибыли, полученной от реализации продукции, к стоимости этой продукции или договорной цене этой продукции. Формула (7.12) используется при расчете рентабельности строительной продукции в том случае, если договорная цена объекта отличается от его сметной стоимости. Рентабельность строительного производства характеризует отношение прибыли от реализации продукции к затратам на производство этой продукции.

Уровень рентабельности строительной продукции и строительного производства определяет степень конкурентоспособности строительных предприятий на рынке. Организации, имеющие более высокий уровень рентабельности, не только получают бóльшую прибыль, но и имеют возможность осуществления гибкой ценовой политики на рынке, что позволяет им быть более привлекательными для инвесторов.

Итак, напомним основные категории, которые мы рассмотрели:

СЕБЕСТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТ – это затраты строительной организации на выполнение строительно-монтажных работ.

СМЕТНАЯ СЕБЕСТОИМОСТЬ – это затраты на производство строительно-монтажных работ, определяемые на стадии проектирования по сметным нормативам.

ПЛАНОВАЯ СЕБЕСТОИМОСТЬ – это затраты строительной организации, определяемые на стадии планирования и подготовки строительного производства с учетом возможной экономии затрат.

ФАКТИЧЕСКАЯ СЕБЕСТОИМОСТЬ – это фактические затраты строительной организации на выполнение строительно-монтажных работ.

СМЕТНАЯ ПРИБЫЛЬ – это прибыль, определяемая в сметной документацией на основе сметного норматива.

ПЛАНОВАЯ ПРИБЫЛЬ – это прибыль, определяемая строительной организацией на стадии планирования строительного производства с учетом возможной экономии затрат.

ФАКТИЧЕСКАЯ ПРИБЫЛЬ – это прибыль , фактически получаемая предприятием от реализации строительной продукции с учетом фактических затрат на производство строительно-монтажных работ.

Предыдущая