Гражданский кодекс Российской Федерации1 регламентирует семь способов, которыми можно обеспечить исполнение обязательств. При исполнении большинства видов договоров шестью из семи способов можно воспользоваться только в случае, если обеспечение предусмотрено договором или отдельным соглашением. Исключение составляет, например, продажа недвижимости в рассрочку, при таких обстоятельствах у продавца в силу закона возникает право залога на предмет договора. Как правило, при заключении договора аренды недвижимости соглашения об обеспечении обязательств не заключаются и нередко происходит так, что арендатор не оплачивает аренду, суд выносит решение о взыскании арендной платы, но фактически исполнить его невозможно. Такая ситуация возникает вследствие отсутствия денежных средств и недвижимости у должника, ведь движимое имущество найти крайне трудно, если лицо ведет деятельность не по юридическому адресу. А поскольку обязательство по оплате аренды не обеспечивалось договором поручительства, залога, банковской гарантией, арендодатель не может получить арендную плату.

В данной статье автор рассмотрит способ обеспечения исполнения обязательства уплаты арендных платежей по договору аренды здания (сооружения), который арендодатель может использовать без предварительно заключенного соглашения, а также подводные камни, встречающиеся на этом пути случайно или «благодаря» действиям арендатора.

Параграфом 4 главы 23 части первой ГК РФ предусмотрен способ исполнения обязательства, поименованный «Удержание вещи». Статья 359 ГК РФ устанавливает, что кредитор вправе удерживать вещь, принадлежащую должнику, до исполнения обязательства. Еще более полезным этот способ защиты обязательства делает ст. 360 ГК РФ, распространяющая на удерживаемые вещи правила удовлетворения требований кредитора за счет залога. Иными словами, кредитор может продать имущество, принадлежащее должнику, и удовлетворить свои требования за счет вырученной суммы. Необходимо отметить, что в силу п. 1 ст. 349 ГК РФ обращать взыскание на удерживаемое имущество возможно только в судебном порядке, когда соглашением не установлено иное.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 14 Информационного письма от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»2 указал, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном ранее помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение исполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. В настоящее время арбитражные суды придерживаются именно такого подхода. В деле № А40-32313/13-127-3103 арендатор обратился с иском к арендодателю об истребовании имущества, которое арендодатель удерживал в связи с неоплатой аренды. Суд первой инстанции удовлетворил требования арендатора и вынес решение об истребовании имущества у арендодателя, однако апелляционный суд не согласился с судом первой инстанции, отменил решение и отказал в истребовании имущества. Суд кассационной инстанции согласился с апелляционным судом и признал удержание имущества арендатора законным. В постановлении от 25 июня 2014 г. по указанному делу ФАС МО сделал еще один важный вывод. Суд указал, что наличие решения о взыскании арендной платы с арендатора в пользу арендодателя не прекращает права арендодателя удерживать имущество арендатора, поскольку фактически решение не исполнено.

На практике встречаются случаи, когда арендатор заключает с подконтрольной организацией договоры купли-продажи удерживаемого имущества, чтобы избежать удовлетворения требований арендодателя за счет удерживаемого имущества. Целью арендатора является доказывание в судебном процессе уже от имени подконтрольной организации того факта, что имущество принадлежит третьему лицу, не имеющему обязательств перед арендодателем, а это, в свою очередь, исключает право арендодателя удерживать имущество.

Пункт 2 статьи 359 ГК РФ устанавливает, что кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом. То есть после того, как имущество арендатора попало во владение арендодателя, продажа этого имущества арендатором не лишает арендодателя права удерживать такое имущество. Однако же в том случае, когда арендатор продает имущество «задним числом», могут действительно возникнуть сложности.

Применительно к данной ситуации интересный спор рассмотрел ФАС МО в постановлении от 12 августа 2014 г. по делу № А40-118755/13-105-10944. Арендодатель обратился в суд с иском об обращении взыскания на удерживаемое им имущество арендатора, однако арендатор предоставил соглашение, которым он передал это имущество в счет погашения долга третьему лицу. Суды первой и апелляционной инстанций вынесли судебные акты в пользу арендатора и отказали арендодателю. Однако ФАС МО не согласился с выводами судов. ФАС МО верно установил, что представленное соглашение заключено с целью предотвратить наложение взыскания на имущество арендатора. Со ссылкой на пункт 3 статьи 1, статью 10 ГК РФ и п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 ГК РФ»5 указал, что никто не вправе действовать в обход закона с противоправной целью, и посчитал соглашение недействительным.

В этой связи суд кассационной инстанции отменил акты суда первой, апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение с учетом данного разъяснения. Суд первой инстанции при новом рассмотрении руководствовался указаниями суда кассационной инстанции и удовлетворил требования арендодателя, разрешив арендодателю наложить взыскание на удерживаемое имущество, то есть продать имущество и оставить себе денежные средства в размере задолженности по арендным платежам.

С учетом указанной судебной практики, когда арендатор действует подобным образом, рекомендуется оспаривать сделку по передаче арендатором третьему лицу имущества как сделку, совершенную в обход закона с противоправной целью.

В некоторых случаях, когда арендатор представляет договор о продаже удерживаемого имущества, эффективным для арендодателя может быть доказывание в ходе спора, что не именно удерживаемое имущество продано третьему лицу арендатором или продано не в таком объеме. Для примера можно привести постановление ФАС МО от 12 августа 2014 г. по делу № А40-154103/13-105-14016. В данном постановлении ФАС МО отменил решение суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции, отказавших арендодателю в обращении взыскания на удерживаемое имущество арендатора по мотиву отсутствия у последнего права собственности на спорное имущество. Суд ФАС МО в постановлении указал, что арендатором не доказана продажа именно удерживаемого имущества третьему лицу. Кроме того, суд указал на факт продажи имущества третьему лицу в меньшем объеме, чем удерживается арендодателем. Такая позиция для арендодателя будет полезной в том случае, если невозможно точно идентифицировать удерживаемое имущество.

Исходя из статьи 359 ГК РФ и Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при удержании имущества арендатора важны также два обстоятельства: арендодатель должен владеть имуществом в смысле ГК РФ и не вследствие захвата имущества должника, помимо его воли.

Не следует смешивать владение имуществом с правом собственности на него. Владение имуществом предполагает нахождение имущества у лица, в то время как право собственности — это титул, дающий лицу право распоряжаться имуществом, владеть и пользоваться, титул, подтверждающийся правоустанавливающими документами.

Согласно п. 1 ст. 605 ГК РФ7 по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. То есть, когда лицо сдает в аренду имущество, это лицо хоть и остается собственником, но не владеет им. Это обстоятельство важно понимать с целью удержания имущества арендатора по той причине, что владеющий зданием владеет и находящимся внутри своим имуществом. А, как указано выше, для удержания имущества необходимо, чтобы арендодатель владел имуществом.

В деле № А55-1844/201118 ФАС ПВО рассматривал спор, в котором арендатор обратился с иском к арендодателю об устранении препятствий в использовании арендуемого имущества. Арендодатель ссылался на то, что он вправе удерживать имущество, подлежащее передаче арендатору, поскольку арендатор не оплатил аренду. Однако суд посчитал, что у арендодателя нет права удерживать имущество, поскольку договор аренды действует и арендатор является законным владельцем арендованного имущества.

Как видно из указанного примера, в случае если договор аренды действует, то арендатор во избежание спора об удержанном имуществе может просто заявить иск об устранении препятствий в использовании арендованного здания. Суд его требования удовлетворит, поскольку арендатор действительно владеет предметом аренды на основании договора. А после удовлетворения требований арендатор сможет без препятствий вывезти свое имущество. Для того чтобы предотвратить такие действия арендатора, следует расторгать договор аренды, а в случае окончания срока действия договора, следует направлять арендатору уведомление, что арендодатель против дальнейшего использования арендованного имущества арендатором, поскольку при отсутствии такого уведомления суд в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ посчитает договор возобновившим свое действие на неопределенный срок со всеми указанными ранее последствиями.

Как указано выше, удерживаемое имущество должно оказаться у арендодателя не вследствие захвата имущества должника помимо его воли. Этот вывод сделал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 14 Информационного письма от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». У судов нет четкого понимания, какие обстоятельства следует считать попаданием имущества к арендодателю по воле арендатора, а какие — следствием захвата имущества арендодателем. В подавляющем большинстве случаев, когда арендодатель после окончания срока действия договора аренды прекращает давать арендатору доступ в помещение, где находится имущество, суды считают, что имущество попало во владение арендодателя по воле арендатора (постановление ФАС МО от 23 октября 2013 г. по делу № А41-23758/129, ранее указанные постановления ФАС МО от 25 июня 2014 г. по делу № А40-32313/13-127-310 и от 12 августа 2014 г. по делу № А40-118755/13-105-1094). Однако встречаются случаи, когда суды при таких обстоятельствах считают попадание имущества к арендодателю захватом имущества по мимо воли арендатора (Постановление ФАС МО от 16 декабря 2013 г. по делу № А40-145241/12-54-91110).

Таким образом, частично возможность удерживания имущества зависит от доказывания в судебном разбирательстве. По причине неоднозначной судебной практики, с целью формирования у суда мнения об арендодателе как о добросовестном лице следует уведомлять арендатора об удержании его имущества сразу же после попадания имущества во владение арендодателя (с учетом сказанного выше об окончании договора). Также рекомендуется избегать в суде упоминания любых обстоятельств, указывающих, что арендодатель произвел захват имущества арендатора.

Удержание имущества арендатора является чрезвычайно полезным способом обеспечения исполнения обязательства, в первую очередь по той причине, что это возможно без ранее заключенного соглашения. Вместе с тем в случае банкротства должника арендатора, требования арендодателя, обеспеченные удерживаемым имуществом, подлежат включению в третью привилегированную очередь (постановление ФАС МО от 06 июня 2013 г. по делу № А40-99860/12-35-93111). Это весьма выгодно для арендодателя, поскольку независимо от суммы требований, предъявленных к должнику иными кредиторами, арендодатель может получить удовлетворение за счет продажи удерживаемого имущества должника, в то время как кредиторы, чьи требования не обеспечены залогом, могут вообще ничего не получить при отсутствии у должника иного имущества. Такая ситуация весьма распространена, поскольку требования кредиторов третьей очереди удовлетворяются за счет иного имущества пропорционально размеру их требований, а требования залоговых кредиторов — за счет имущества, находящегося у них в залоге в силу ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»12.

Суммируя указанные выводы и судебную практику, необходимо еще раз сослаться на обстоятельства, имеющие значение для удержания имущества арендатора и положительного разрешения споров, связанных с таким удержанием.

Для удержания имущества, оставленного арендатором в арендуемом здании, договор должен прекратить свое действие в связи окончанием срока его действия или расторжением договора по инициативе арендодателя. Арендодателю рекомендуется незамедлительно уведомить арендатора об удержании его имущества, чтобы суд не посчитал арендодателя недобросовестным.

В случае если арендатор пытается уйти от удержания его имущества путем предоставления договора об отчуждении спорного имущества, следует ссылаться на пункт 2 статьи 359 ГК РФ, а также оспаривать такой договор как сделку, совершенную в обход закона с противоправной целью. Внимания требует и тот факт, что наличие судебного решения о взыскании арендной платы не прекращает права арендодателя удерживать имущество арендатора до момента, когда решение суда будет фактически исполнено. А в случае, если арендатор вовсе не исполняет обязанности по внесению арендных платежей, на удерживаемое имущество может быть наложено взыскание по правилам реализации залога.

1 Гражданский кодекс РФ (часть первая) в редакции Федерального закона от 05 мая 2014 № 99-ФЗ, первоначальный текст документа опубликован в издании «Собрание законодательства РФ» 05 декабря 1994, № 32, ст. 3301

2 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс»

5 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 ГК РФ» // СПС «КонсультантПлюс».

7 Гражданский кодекс РФ (часть вторая) в редакции Федерального закона от 29 июня 2015 № 210-ФЗ, первоначальный текст документа опубликован в издании «Собрание законодательства РФ», 29 января 1996, № 5, ст. 410

12 Федеральный закон от 26 октября 2002 № 127-ФЗ (ред. от 29 декабря 2015) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 29 марта 2016), первоначальный текст документа опубликован в изданиях: «Собрание законодательства РФ», 28 октября 2002, № 43, ст. 4190, «Парламентская газета», № 209-210, 02 ноября 2002, «Российская газета», № 209-210, 02 ноября 2002 г.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Интересная цитата из судебного решения: Отступное предполагает право должника откупиться от исполнения обязательства по собственной инициативе, в то время как неустойка является средством защиты прав кредитора и используется по его усмотрению, что лишает должника возможности прекратить обязательство, уплатив неустойку без согласования с кредиторомВместе с тем, право на передачу отступного может быть не связано с нарушением договора, в то время как для взыскания неустойки нарушение обязательства является обязательным условием. При квалификации конкретного договорного условия следует исходить из воли сторон и из того, что если в соглашении указано на возможность для должника в случае неисполнения основного обязательства погасить его, передав некий предмет или уплатив некую сумму, то речь может идти о соглашении об отступном, которое заключается под отлагательным условием. Если же в договоре указывается на применение гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства, то есть включены слова «неустойка», «штраф», следовательно, стороны предусмотрели неустойку, уплата которой не прекращает первоначальное обязательство. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Таким образом, предусмотренный договором депозит является способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды.»

При нарушении арендатором платежной дисциплины арендодатель вправе осуществить удержание имущества арендатора. Такое право предусмотрено законом, но в нем не раскрываются границы его использования, что иногда приводит к убыткам арендодателя и даже к уголовному делу.
Как работает право удержания
Само по себе удержание имеет своей целью побудить арендатора погасить задолженность по арендной плате. В случае неисполнения обязательства арендодатель вправе реализовать имущество с публичных торгов.
Необходимо иметь в виду, что законным удержание имущества будет только в случае прекращения действия договора и оставления имущества арендатором в ранее арендуемом помещении.
В случае же завладения имуществом в период действия договора аренды речь может идти о его захвате, следовательно, право удержания не может быть применено. О незаконности удержания также свидетельствуют действия арендодателя по опечатыванию арендуемых помещений и воспрепятствованию допуска работников арендатора в помещение.
К сожалению, такая позиция приводит к лишению собственника оперативных мер реагирования: ему сначала надо отправить уведомление о расторжении договора, после получения которого арендатор незамедлительно вывезет свое имущество.
Убытки арендодателя при удержании имущества арендатора
При попытке использовать право удержания арендодатель может понести финансовые потери в виде убытков.
Если арендодатель вывозит имущество арендатора на склад под ответственное хранение, но в нарушение порядка применения права удержания, то арендатор вправе взыскать в качестве убытков транспортные расходы. Кроме того, арендодатель может понести ответственность за порчу или повреждение имущества, удержание которого он осуществлял.
Хитрости арендатора
Арендодателю также необходимо учитывать возможные хитрости со стороны арендатора, который может смоделировать ситуацию принадлежности имущества третьему лицу. В этом случае арендодатель должен учитывать момент возникновения права на это имущество у третьего лица. Конечно, речь может идти только о ситуации оставления имущества после прекращения договора.
Но по общему правилу, закрепленному в законе, арендодатель вправе удерживать имущество, несмотря на то, что после того, как это имущество поступило во владение арендодателя, права на нее приобретены третьим лицом. Если арендатор докажет принадлежность имущества иному лицу, то арендодатель вынужден будет отдать это имущество.
Уголовное дело
И самое интересное может ожидать арендодателя в ситуации, когда арендатор попробует инициировать процесс возбуждения уголовного дела по статье о самоуправстве.
Арендодатель в действительности может быть привлечен к уголовной ответственности за удержание имущества арендатора. Но в большинстве своем органы внутренних дел приходят к мнению, что между арендатором и арендодателем имеется хозяйственный спор.
Не привлечение к уголовной ответственности за самоуправство возможно только в случае удержания имущества после прекращения договора аренды и оставлении его в арендуемом помещении.
При совершении попыток удержания в период действия договора арендодатель должен учитывать, что привлечение к уголовной ответственности по статье о самоуправстве возможно в случае причинения существенного вреда арендатору. Осуществляя удержание имущества, арендодатель обязан позаботиться о его сохранности.
Подводя итог, можно сказать, что арендодателю необходимо изначально формировать выгодные для себя договорные условия, в том числе условия о внесудебном расторжении договора, а также условия об обеспечительном платеже. При удержании имущества необходимо обеспечить его сохранение.

В случае если арендатор аккумулирует долги по аренде в течение нескольких месяцев, а в дальнейшем пропадает, возникает вопрос: а может ли арендодатель удержать оставленное должником имущество и реализовать его в счет долга?

Законность удержания имущества должника

Существует общепринятая практика. При сдаче помещения арендатор должен передать объект свободным от своего имущества. Если вместо надлежащей сдачи он сбегает, «забыв» заплатить по долгам и забрать имущество, то арендатор автоматически становится нарушителем установленных законом правил.
У арендодателя вновь появляется право владения и пользования освобожденным помещением, а соответственно, и право на удержание всего оставленного в помещении имущества. Исключением является случай, когда в договоре прямо предусмотрен запрет на такое удержание.
Механизм удержания регулируется статьями 359, 360 ГК РФ. Имущество, которое злоумышленник оставляет в арендуемом помещении, можно отнести к брошенному, в соответствии с условиями статьи 226 ГК РФ, а значит, у иных лиц возникают права приобрести такое имущество в собственность при выполнении ряда условий.
Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 11.01.2002 № 66 подчеркнул, что удержание возможно, если оба лица являются предпринимателями, и арендодатель не препятствовал должнику в возврате имущества в течение срока действия договора аренды.

Удержание допускается только до момента погашения задолженности и считается правомерным, если арендный договор расторгнут. По 606 статье ГК РФ арендодатель предоставляет помещение во временное владение и пользование, соответственно, пока действует договор арендодатель не может ограничивать должника в его правах.
Когда арендатор нарушит сроки оплаты 2 и более раз подряд, у арендодателя появится право потребовать досрочного расторжения договора. Для этого необходимо заранее письменно уведомить задолжавшего арендатора. Это положение содержится в статье 619 ГК РФ.
Если договор не предусматривает возможности расторжения в одностороннем порядке, значит, арендатор должен идти в суд или ожидать истечения срока действия договора.

Эдуард Кобяков
Руководитель юридической компании «КОБЯКОВ ГРУПП»
В целом, механизм удержания — эффективная мера, стимулирующая арендатора расплатиться по долгам быстрее. Кроме того, механизм несет компенсирующую функцию за счет возможности реализации удерживаемого имущества, если стимулирующий эффект не сработал.

Как доказать, что имущество принадлежит должнику?

На арендодателе, который оказался вынужденным удерживать чужое имущество, не лежит обязанности доказывать, что удерживаемое имущество 100%-но принадлежит должнику. По обычаям, сложившимся в судебной практике, должник сам должен предъявить документы, которые подтвердят его права на имущество.

Что из имущества можно удерживать

Удерживать можно только вещи, которые предполагается передать арендатору или третьему лицу, которого он укажет. Не имеет значения, на каком праве имущество принадлежит должнику. Это может быть как право собственности, так и иные основания владения.
Закон не установил никаких ограничений по видам вещей, которые могут или не могут удерживаться. Кроме того, доходы, плоды и продукция от удерживаемой вещи также входят в предмет удержания. Однако в законе не указано прямо — являются ли деньги исключением из правила, можно ли удерживать их тоже или нельзя.
Стоит учесть, что возможность удержания распространяется на имущество в рамках только одного обязательства.
По словам Натальи Веретенниковой, руководителя юридической компании Ледокол, чтобы действия арендатора по удержанию были законными, и в дальнейшем не возникло проблем, стоит помнить о соблюдении 5 важных условий:

1. у арендатора должна сформироваться задолженность перед арендодателем;
2. имущество должно оказаться в распоряжении кредитора без нарушения закона;
3. имущество должно принадлежат арендатору;
4. на момент начала удержания имущества арендный договор должен быть расторгнут;
5. арендодатель не может препятствовать арендатору в вывозе его вещей в период действия арендного соглашения.

Пошаговый алгоритм удержания имущества

1 шаг – выявление факта нарушения со стороны арендатора и расчет задолженности.
2 шаг – направление арендатору письменного требования о погашении задолженности (возможно включение условий договорной неустойки).
3 шаг – в случае, если арендатор не «закроет» долг, расторгнуть договор, если это еще не сделано и ограничить доступ в помещение.
4 шаг – составление и направление претензии с требованием возврата задолженности, пени и уведомлением о праве на удержание имущества.
5 шаг – вызов арендатора для вскрытия помещения и проведения описи. Опись осуществляется силами арендодателя самостоятельно и не регламентируется нормами закона. При составлении описи имущества нужно пригласить третьих лиц, в качестве свидетелей или пригласить на осмотр нотариуса для составления нотариального акта осмотра. При этом, с момента начала удержания имущества на арендодателя возлагаются обязанности по сохранности данного имущества.
6 шаг – после составления описи и акта об удержании обратиться в суд с иском об удовлетворении материальных требований и просьбой обратить взыскание на удерживаемое имущество.
7 шаг – после получения положительного решения суда реализовать имущество, а средства, вырученные с реализации, направить в счет погашения задолженности.

Глеб Шевченко
Партнер по корпоративным и гражданско-правовым вопросам Юридической фирмы «Консулс»

Как правильно составить опись имущества.

При подготовке описи достаточно составить «обычный» акт с максимальной идентификацией имущества в одностороннем порядке. Например, если есть шильды на изделиях — списать с них необходимую информацию, зафиксировать работоспособность и наличие повреждений на объектах.

Тимур Валиев
Адвокатская Палата УР адвокат
Валиев подчеркивает, что закон не предусматривает создания комиссий для таких осмотров и описей.
В любом случае, во избежание возможных проблем и споров — свидетелей нужно пригласить, причем еще до вскрытия помещения. Это могут быть как сотрудники арендодателя, например, бухгалтер или руководитель, так и иные незаинтересованные лица: нотариус или участковый. Лучше — лица, которые к арендодателю не имеют никакого отношения , чтобы суд впоследствии не установил заинтересованность стороны.
Юристы рекомендуют приглашать, не менее трех человек и проводить коллегиальный осмотр с фото- и видеофиксацией наличия или отсутствия имущества в помещении. При обнаружении объектов инвентаризационная комиссия осматривает имущество и составляет подробную опись.
Кроме того, стоит уведомить самого должника о вскрытии помещения и предстоящей описи и пригласить его принять участие, если только вы не предусмотрели обратное в договоре аренды.

Чаще всего арендаторы игнорируют такие приглашения и не являются для проведения осмотра и составления описи. Зато официальное уведомление станет еще одним подтверждением законности и прозрачности действий кредитора.

Лада Горелик
Адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Горелик и партнеры»

Итак, чек-лист по проведению описи имущества

1. Направить уведомление и приглашение арендатору по его месту жительства/месту регистрации.
2. Назначить приказом ответственных лиц за вскрытие помещения, осмотр имущества и его опись.
3. Сформировать комиссию из трех не заинтересованных свидетелей: работников из организаций-соседей, прохожих или вызвать участкового, нотариуса.
4. Фиксировать процесс вскрытия и описи на фото-, видеотехнику.
5. Отразить в описи все выявленное количество и качество имущества с его идентификационными характеристиками и внешними недостатками (если имеются).
6. Завизировать опись всеми присутствующими с расшифровкой фамилии и должности.
7. Закрыть и опечатать помещение.

Александра Шигаева
Юрист

Какие документы оформлять при описи и удержании имущества

Чтобы удержание было правомерным Шигаева рекомендует оформить следующие документы:

• Требование о погашении долга и пени в адрес должника.
• Уведомление о вскрытии/осмотре/описи и о факте удержания объектов имущества, если таковые будут выявлены.
• Акты об осмотре помещения и вскрытии замков.
• Подробная опись имущества.
• Документ об опечатывании помещения.

Что делать с имуществом после описи и как восстановить ущерб, нанесенный задержкой арендных платежей

Есть три варианта последующих действий:

1. Если в договоре аренды было четко указано, что вы имеете право во внесудебном порядке реализовать определенное оговоренное имущество в счет погашения задолженности арендатора, значит так и поступайте.
2. Если же такого условия нет, соответственно, продать имущество можно только по решению суда. Право на подачу иска с об обращением взыскания на удерживаемые объекты появится, как только будут соблюдены все вышеобозначенные условия о проведении описи и реализации права удержания имущества. Однако процесс реализации крайне трудоемок и материально затратен, так как на кредитора полностью ложится ответственность и за подачу иска в суд и участие в производстве самостоятельно или через представителей (возможны расходы на юридическую помощь) , и за организацию аукциона.
3. Можно пойти другим путем и сначала «просудить» образовавшуюся задолженность, а далее за дело возьмутся судебные приставы и обратят взыскание на данное имущество.

Особенности реализации имущества на торгах

Статья 360 ГК РФ предусматривает, что требования арендодателя в рассматриваемом случае удовлетворяются точно также, как и права любого другого кредитора. При этом используются правила о залоге, и удерживаемое имущество приравнивается к заложенному.
Если между залогодателем и держателем нет соглашения о внесудебной реализации, значит, кредитор может пустить имущество с «молотка» сразу как получит решение суда.
Стоит учесть, что если продажа имущества принесет больше денег, чем имеющийся размер задолженности, то разница должна быть возвращена должнику с назначением платежа.
Помимо основной задолженности и пени за счет реализации закрываются расходы на проведение торгов, транспортировку продаваемых объектов и упаковку.
В случае если должник был признан банкротом, арендатор обязан передать удерживаемое имущество в конкурсную массу. Сам же кредитор встанет в 3 очередь в общем реестре.

Практика, подтверждающая правомерность удержания

Сложившейся судебной практики, подтверждающей законность действий кредиторов, удерживающих имущество, достаточно.
В Саратове недобросовестному арендодателю отказали в истребовании имущества, оставленного в неоплаченном помещении (дело № 2-2837/2018)
В Чувашии в прошлом году было вынесено аналогичное решение № 2-621/2018 2-621/2018 ~ М-260/2018 М-260/2018 от 23 мая 2018 г.
Еще примеры положительной практики можно увидеть в делах №№ А56-40614/2016 и А68-10567/2016.
Однако в Татарстане с арендодателя взыскали задолженность по арендным платежам, но арендатора обязали имущество вернуть владельцу (решение № 2-1220/2018 2-1220/2018 ~ М-992/2018 М-992/2018 от 21 мая 2018 г. по делу № 2-1220/2018).
Что делать, если должник после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов
Закон на стороне арендодателя, если последний все сделал верно. Достаточно объяснить сотрудникам правопорядка сложившуюся ситуацию, продемонстрировать договор аренды, документы, подтверждающие задолженность и уклонение от ее уплаты, требования, претензии, приглашение на вскрытие помещения и составление описи, саму опись и все подготовленные акты.

Как еще можно себя обезопасить

Механизм удержания вещей — отличный способ защитить свои интересы и обеспечить возврат задолженности. Однако лучше не допускать проблем, чем постфактум искать варианты для их решения.

Чтобы оградить себя от подобных случаев и упростить себе жизнь:

1. Заключить с арендодателем соглашение, предусматривающее право арендодателя удерживать имущество арендатора при неуплате арендной платы.
2. Максимально точно отобразить имущество арендатора в соглашении.
3. Предусмотреть право без суда удовлетворять требования по просроченной задолженности за счет имущества должника, а также внесудебный порядок реализации такого имущества.
4. Включить в договор условие о том, что имущество считается брошенным, если по истечении согласованного срока для его вывоза, арендатор не предпримет соответствующих действий.

Тимур Валиев
Адвокатская Палата УР адвокат
Еще одним способом страховки является принцип соразмерности. Иными словами, стоимость удерживаемого имущества должна быть примерно соразмерна
величине долга. В противном случае данные действия могут попасть под уголовную ответственность.

Не всегда арендатор может вовремя вносить плату за пользование помещением. В подобных ситуациях многое зависит от хозяина, который может проявить понимание либо, наоборот, требовать возвращения долга любым способом. Во втором случае есть риск, что арендодатель удержит имущество арендатора и очень важно знать, как нужно вести себя в подобной ситуации. В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут выступать основанием для подобных действий, и каковы особенности процедуры удержания.

Пример уведомления арендатора имущества

Воскобойниковой Светлане Владимировне адрес: 143005, Московская область, г. Одинцово, пр-кт Садовый, 21-11 от Лебяжина Андрея Станиславовича адрес: 121502, г. Москва, ул. Триумфальная, 20

15 апреля 2017 г. между нами был заключен договор аренды № 1/17, по условиям которого во временное пользование Вам передан офис № 11, адрес: Московская область, г. Одинцово, проспект Садовый, дом 21. Срок договора аренды составляет 11 месяцев.

По условиям вышеуказанного договора право субаренды у арендатора отсутствует. Офис предназначен исключительно для использования в предпринимательских целях арендатором и не предназначен для проживания. В нарушение п. 2.9, 2.11 Договора в настоящее время предметом аренды пользуются третьи лица без согласия арендодателя, без расторжения договора аренды, изменения договора, заключения нового соглашения. Более того, проживают в нем постоянно.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий достигнутого соглашения. В связи с изложенным прошу в течение 10 календарных дней с даты получения настоящего уведомления предпринять меры по исполнению обязательства надлежащим образом. О соблюдении условий договора аренды о личном использовании помещения арендатором информацию прошу направить в мой адрес. В противном случае буду вынужден расторгнуть договор аренды досрочно.

29 июля 2018 г. Лебяжин А.С.

Основание направить уведомление арендатора имущества

Безусловно, уведомление арендатора имущества может направляться по любым вопросам, связанным с действием договора. Это может быть изменение банковского счета, реквизитов для оплаты. Или уведомление о продлении договора. Даже после прекращения договора и возвращения имущества. Например, когда выявлены недостатки и отражены в Акте приема-передачи, арендодатель направляет уведомление о ремонте имущества.

Гражданский кодекс обязывает арендодателя направить уведомление в обязательном порядке, когда имеются основания досрочно расторгнуть соглашение об аренде:

• использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения такого имущества, с неоднократными нарушениями условий договора
• более 2 раз подряд не внесена в установленный срок (просрочка тоже считается, но 2 и более раз подряд) арендная плата
• арендатор существенно ухудшает состояние имущества
• не осуществляет капитальный ремонт имущества, когда такая обязанность договором или законом возложена на арендатора
• по иным основаниям, когда они предусмотрены договором и такие условия не признаны недействительными.

Согласно ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

В силу абз.2 п. 1 ст. 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Согласно п. 2 ст. 359 ГК РФ кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ).

Удерживаемое имущество должно оказаться во владении у арендодателя на законных основаниях. Возможность удержания не может быть следствием захвата имущества должника помимо его воли.

Согласно п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФот 11.01.2002 года № 6 арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Таким образом, удержание имущества возможно только после прекращения договора аренды. Если договор аренды от 01.06.2017 № 01/06/17 на настоящий момент не расторгнут, удержание имущества возможно после 30.04.2018 (п. 4.1 Договора аренды).

Следует обратить внимание на то, что в ситуации, когда арендодатель какое-то время перед прекращением действия договора аренды препятствует арендатору забрать принадлежащее ему имущество, такое удержание не может быть признано правомерным.

Схема реализации права арендодателя на удержание имущества

1) Необходимо дождаться прекращения договора аренды (в рассматриваемом случае последний день аренды – 30.04.2018).

2) Составляем опись имущества арендатора или акт удержания имущества. Для составления документа целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить независимых от арендодателя лиц, например, других арендаторов, участкового и пр.

3) Извещаем арендатора об удержании его имущества, направив письмо об удержании.

4) Направляем в суд исковое заявление об обращении взыскания на удерживаемое имущество.

5) На основании решения суда имущество продается с публичных торгов в ходе исполнительного производства (порядок реализации имущества регулируется ст. ст. 350, 350.2, 449.1 ГК РФ, ст. ст. 89, 90 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»):

• на основании решения суда судебный пристав – исполнитель обязан направить не позднее, чем за десять дней до даты проведения торгов арендодателю и арендатору уведомление в письменной форме о дате, времени и месте проведения торгов;
• торги проводятся специализированной организацией, уполномоченной в соответствии с законодательством проводить торги по соответствующему виду имущества;
• начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества;
• торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации;
• арендатор и арендодатель вправе выступать участниками торгов;
• организатор торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, если:

1. на торги явилось менее двух покупателей;
2. на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
3. лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

• в течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования;
• если соглашение о приобретении имущества не состоялось, не позднее чем через месяц после первых торгов, проводятся повторные торги, начальная продажная цена снижается на пятнадцать процентов;
• при объявлении несостоявшимися повторных торгов арендодатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.