Облагается ли реализация земельных участков НДС

Обязанность по уплате того или иного налога возникает при наличии соответствующего объекта налогообложения у налогоплательщика (п. 1 ст. 38 НК РФ). Но если объект налогообложения отсутствует, то нет и основания исчислять и уплачивать налог в бюджет.

В пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ указано, что объектом обложения НДС, в частности, является реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ.

Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ под реализацией товаров (работ, услуг) понимается передача (в том числе и обмен товарами, работами, услугами) права собственности на товары (результаты выполненных работ одним лицом для другого лица) на возмездной основе, а также возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. Указанные операции признаются реализацией и в случае, когда осуществлены безвозмездно (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Товаром для целей налогообложения является любое реализуемое или предназначенное для реализации имущество (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Однако в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) объектом обложения НДС не являются. Это значит, что при осуществлении данной операции исчислять и уплачивать налог не требуется. Это же вывод делает и Минфин РФ в письме от 02.02.2017 № 03-03-06/1/5397.

ВАЖНО! Продажу земельного участка обязательно отобразите в разделе 7 декларации по НДС с кодом операции 1010806. В графе 2 зафиксируйте сумму выручки от продажи земли. Графы 3 и 4 не заполняйте.

Облагается ли продажа муниципальной земли НДС

Реализация земельных участков, составляющих муниципальную казну, с точки зрения положений подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом обложения НДС. В тоже время в абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ указано, что реализация муниципального имущества является объектом обложения НДС. В данном случае покупатель имущества выступает налоговым агентом и должен удержать налог из дохода продавца и перечислить его в бюджет.

Однако Минфин России в письме от 13.01.2010 № 03-07-11/03 разъясняет, что реализация государственных или муниципальных земельных участков не является объектом обложения НДС, следовательно, НДС при реализации данного имущества в бюджет не уплачивают.

Может возникнуть такая ситуация, что муниципалитет реализует земельный участок и здание на нем единым лотом. В таком случае стоимость земельного участка в счете-фактуре должна выделяться отдельно и НДС с него не уплачивается (письмо Минфина России от 27.03.2012 № 03-07-11/86).

Возникает ли объект налогообложения при изъятии земельного участка (его части) для государственных и муниципальных нужд? Включается ли компенсация за такое изъятие в налоговую базу по НДС? Ответы на эти вопросы вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный полный доступ к правовой системе можно получить бесплатно.

Итоги

Таким образом, операции по реализации земельных участков (долей в них), в том числе и муниципальных, объектом обложения НДС не являются. Это значит, что исчислять и уплачивать в бюджет суммы НДС при осуществлении данной операции не требуется.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Продажа участка земли – сделка, которая совершается гражданином или юридическим лицом на основе возмездности. В связи с этим часто возникает вопрос, нужно ли платить с полученной суммы налог на добавленную стоимость. Поскольку ошибки чреваты солидными штрафами, стоит разобраться, взимается ли НДС при продаже земельного участка и как продать землю с минимальными издержками.

Если юридическое лицо продает земельный надел, у него возникает обязанность заплатить налог на прибыль. Его стандартная ставка для предприятий, работающих по общей системе, составляет 24%. Для компаний, перешедших на УСН, размер налога снижен до 15%.

Налоговое бремя при продаже земли несут и граждане. У них в соответствии с нормами НК РФ возникают обязательства по перечислению НДФЛ. Платить его должны как россияне, так и иностранцы. Иностранные плательщики в соответствии с налоговым законодательством делятся на две группы:

• Резиденты – это люди, которые находятся в РФ больше 183 дней в году (разумеется, на законных основаниях). Для них ставка НДФЛ, как и для россиян, составляет 13%.
• Нерезиденты – лица, пребывающие на российской территории меньше 183 дней за каждый год. Иностранцам из этой категории такие привилегии не предоставляются: с той суммы, которая была получена за земельный участок, они должны уплатить 30%.

Любой гражданин, добросовестно перечисляющий налоги государству, имеет право получить имущественный вычет (ст.220 НК РФ). Его размер при продаже земли составляет 1 млн.руб. Например, если участок был продан за 3 млн.руб., налогом облагаются только оставшиеся два миллиона.

Освободиться от уплаты налога в бюджет продавец может при условии, если земля находилась у него в собственности минимум 5 лет (до. 31.12.2015 г. этот срок составлял 3 года). Каких-либо исключений для инвалидов, пенсионеров и других граждан, пользующихся льготами, закон не предусматривает.

Существует и еще один способ не платить налог с продажи земли. Это возможно в случае, если сумма, которую получил продавец, равна или оказалась меньше суммы, уплаченной им при покупке участка

Для уплаты налога, как и для получения имущественного вычета, гражданам нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Для ее составления можно воспользоваться сайтом ФНС РФ – это достаточно понятный и подробный ресурс.

Уплачивается ли НДС при реализации земли?

Что касается перечисления НДС, вопрос решается следующим образом. Как указано в п.1 ст.38 НК, деньги в бюджет перечисляются только при наличии налогооблагаемого объекта. Таким объектом, в частности, является передача товаров или оказание услуг на возмездной основе. Кроме того, НДС взыскивается при совершении плательщиками следующих действий:

• Производство определенных работ с целью обеспечения нужд компании.
• Ввоз в Россию любых видов продукции, если планируется их последующая продажа.
• Передача прав собственности как юридическим лицам, так и гражданам на безвозмездной основе.
• Передача какого-либо имущества с целью собственного использования при условии, что затраты на него не помогут снизить ставку налога на прибыль.

Но согласно ст.146 НК (пп.6 п.2) как сделки по продаже земли, так и операции по продаже долей земельных наделов не относятся к объектам налогообложения. Из этого следует, что исчисление и оплата НДС в данном случае не требуется. То же самое подтверждает Министерство финансов в письме № 03-03-06/1/5397, которое вышло 02.02.2017 г.

НДС и продажа муниципальных земель

Свои особенности имеет и продажа земель, принадлежащих муниципалитетам. Во 2 абзаце пункта 3 статьи 161 НК РФ содержится информация о том, что сделки по реализации муниципальной собственности должны облагаться налогом на добавленную стоимость. В соответствии с этой нормой часть дохода продавца должна быть удержана и переведена в бюджет.

Но в таких ситуациях применяются положения пп.6 п.2 статьи 161 Налогового кодекса. Как считают законодатели, НДС с продажи земель, относящихся к муниципальному фонду, взиматься не должен. Аналогичная позиция изложена и в разъяснениях Минфина РФ № 03-07-11/03, которые были даны налогоплательщикам 13.01.2010 г. Согласно этому документу реализация муниципальных участков, как и продажа муниципальной земли, налогом облагаться не должна.

Также бывает, что и муниципальная земля, и возведенная на ней постройка поступают в продажу одним лотом. В этом вопросе законодатель придерживается позиции, что в счете-фактуре стоимость надела необходимо выделить отдельно. НДС с продажи здания будет удерживаться, а часть средств от продажи земли в бюджет перечислять не придется

Выписывается ли счет-фактура?

У предпринимателей может возникнуть логичный вопрос: требуется ли оформление счета-фактуры при сделках с земельными участками. Этот документ представляет собой заполненный бланк, содержащий информацию о сторонах договора и его предмете. Он нужен для того, чтобы покупателю могла быть возвращена сумма НДС.

Согласно законодательству счет-фактура выписывается при наличии двух условий:

1. Продавец должен быть плательщиком налога на добавленную стоимость.
2. Сторонами должна быть совершена налогооблагаемая операция.

В связи с этим часто возникают сомнения, ведь отчуждение участка земли не является сделкой, облагаемой НДС. Поскольку одно из условий, при которых в обязательном порядке оформляется счет-фактура, отсутствует, выписка документа не нужна. Если же он все-таки был оформлен, ничего страшного: никакие штрафы со стороны контролирующих органов за это не предусмотрены. Как и в случае с другими сделками, его можно составить и отдать покупателю при продаже надела.

Таким образом, в соответствии с законодательными нормами сделки по продаже частных, государственных или муниципальных участков не будут облагаться налогом на добавленную стоимость. Ни исчисление НДС, ни перечисление денег в бюджет при совершении таких операций не требуется.

Автор статьи Станислав Ершов Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас! . Задать вопрос юристу. Написано статей 293

Документ показан в сокращенном демонстрационном режиме!

Получить полный доступ к документу

	Вход для пользователей			Стань пользователем Доступ к документу можно получить: Для зарегистрированных пользователей:
			Тел.: +7 (727) 222-21-01, e-mail: info@prg.kz, Региональные представительства

Для покупки документа sms доступом необходимо ознакомиться с условиями обслуживания
Я принимаю Условия обслуживания
Продолжить Данный материал выражает мнение автора и носит рекомендательный характер. Материал основан на нормативных актах, действующих на момент публикации

• Поставить закладку
• Посмотреть закладки

К. Рахманов, аудитор РК, СIPA

ОБЛАГАЕТСЯ ЛИ НДС РЕАЛИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

ТОО, плательщик НДС, продает 2 участка земли:

1.Пустую землю с целевым назначением под АЗС, купленную в свое время без НДС, положительный прирост при реализации составляет 5 000 000 тенге. По статье 249 п.2 НК РК, ТОО может без НДС продать, но в статье 238 п.9 написано, что нужно на прирост накрутить НДС. В каких случаях применяется статья 238 п.9. и все-таки должны ли продать пустую землю с НДС, накрученный на прирост?

2.Продаем землю с незавершенным строительством под гостиницу, жилые квартиры и бизнес центр. Так как незавершенное строительство не является зданием, то в этом случае с НДС продается земля или без НДС?

Согласно пункту 2 статьи 249 Налогового кодекса, если иное не предусмотрено настоящим пунктом, передача права владения и (или) пользования, и (или) распоряжения земельным участком, и (или) аренда земельного участка, в том числе субаренда, освобождаются от налога на добавленную стоимость.

Не освобождаются от налога на добавленную стоимость:

1) плата за передачу земельного участка для парковки или хранения автомобилей, а также иных транспортных средств;

2) передача права владения и (или) пользования, и (или) распоряжения земельным участком, занятым жилым зданием (частью жилого здания), используемым для предоставления гостиничных услуг, зданием (частью здания), не относящимся (не относящегося) к жилому зданию, а также аренда такого земельного участка, в том числе субаренда.

Следовательно, реализация земельного участка, на котором не построены объекты в виде гостиницы или нежилых строений, является освобожденным оборотом в целях НДС. В подпункте 2 пункта 2 статьи 249 Налогового кодекса говорится: не освобождается от НДС реализация земельного участка, занятым жилым зданием (используемым для гостиничных услуг), зданием, не являющимся жилым зданием. Поэтому реализация земельного участка, на котором нет построенной гостиницы, или нежилых зданий, является освобожденным оборотом по НДС. Прирост стоимости при реализации земли в данном случае также относится к освобожденному обороту по НДС, и не будет облагаться НДС. В таком случае прирост при реализации земельного участка в размере 5 млн.тенге является освобожденным оборотом по НДС.

С принятием Земельного кодекса Украины субъекты хозяйствования получили право на приобретение по договорам купли-продажи права собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения, находящиеся под объектами недвижимости, или на незастроенную землю. На сегодняшний день существует два разных мнения по поводу налогообложения операций купли-продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения. Согласно первому, операции купли-продажи земель несельскохозяйственного назначения являются объектом налогообложения НДС. Второе же мнение прямо противоположное.

Аргументы «за»

Первый подход базируется на нормах Законов Украины «О налогообложении прибыли предприятий» и «О налоге на добавленную стоимость». Так как к товарам, на основании пункта 1.6 Закона о прибыли, относятся материальные активы, которые, в свою очередь, являются основными фондами, то на основании пункта 5 Положения бухгалтерского учета 7 «Основные средства», утвержденного Приказом Министерства финансов Украины от 27 апреля 2000 года № 92, ими также являются земельные участки.

Таким образом, если земельные участки являются товаром, а операции по их продаже не включены в перечень не облагаемых налогом и освобожденных от налогообложения операций по продаже товаров, то они будут облагаться НДС. Подтверждением данного подхода является позиция Государственной налоговой администрации Украины, изложенная в письме от 31 августа 2001 года № 6199/5/16-1216: «Поскольку подпунктом 5.1.17 статьи 5 Закона Украины от 3 апреля 1997 года № 168/97-ВР «О налоге на добавленную стоимость» предусмотрено освобождение только для операций по передаче земельных участков, находящихся под объектами недвижимости, или незастроенной земли, то их продажа за компенсацию подлежит обложению налогом на добавленную стоимость».

В данном случае возникает ситуация, при которой у предприятия, приобретавшего землю и оплатившего НДС на основании подпункта 7.4.4 статьи 7 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость», не возникает налоговый кредит, так как покупка земельного участка не относится на валовые расходы покупателя и не подлежит амортизации.

Аргументы «против»

Второй подход основывается на нормах Земельного кодекса Украины и вышеуказанных нормативных актах и состоит в том, что, в соответствии с подпунктом 5.1.17 статьи 5 Закона Украины

«О налоге на добавленную стоимость», операции по передаче земельных участков, находящихся под объектами недвижимости, или незастроенной земли в случае, когда такая передача разрешена положениями Земельного кодекса Украины, освобождены от налогообложения.

Статьей 116 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что приобретение права на землю гражданами и юридическими лицами осуществляется путем передачи земельных участков в собственность или предоставления их в пользование. Одним из видов передачи земельных участков в собственность является их приобретение на основании гражданско-правовых договоров, к которым и относится договор купли-продажи.

Подтверждением того, что осуществляется именно передача земельного участка, служит норма статьи 224 Гражданского кодекса Украины, в которой указано, что: «По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму». Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод, что если происходит именно передача земельного участка, которая предусмотрена положениями Земельного кодекса Украины, то соответственно отсутствует объект обложения налогом на добавленную стоимость (подпункт 5.1.17 статьи 5 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость»).

Поддерживает данную позицию и письмо Государственного комитета по вопросам регуляторной политики и предпринимательства от 27 марта 2002 года № 2-221/1760, в котором выражается категорическое «нет» НДС при продаже земли.

Обоснованием второго подхода является также то, что земельный участок не подпадает под главные критерии основных фондов, к которым, на основании подпункта 8.2.1 пункта 8.2 статьи 8 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий», относятся материальные ценности, используемые в хозяйственной деятельности плательщика налога на протяжении периода, который превышает 365 календарных дней с даты введения в эксплуатацию таких материальных ценностей, и стоимость которых постепенно уменьшается в связи с физическим и моральным износом.

Таким образом, главными критериями отнесения земельных участков к основным фондам являются: а) их использование на протяжении периода, который превышает 365 календарных дней; б) и стоимость которых постепенно уменьшается в связи с физическим и моральным износом, то есть амортизируется. Так как земельный участок, на основании пункта 22 Положения бухгалтерского учета 7 «Основные средства», не подлежит амортизации, то, значит, он не соответствует критериям основного фонда, установленным Законом Украины «О налогообложении прибыли предприятий». Если земельный участок не является основным фондом, то он не подпадает под определения товаров и продажи товаров, данные в пунктах 1.6 и 1.31 Закона о прибыли, и поэтому операция по его продаже не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость.

Действительно, при прочтении подпункта 5.1.17 Закона о НДС нельзя сделать вывод, что передача права собственности на земельный участок по договору купли-продажи не освобождается от уплаты налога на добавленную стоимость. А значит, нет никаких оснований ограничивать действие установленной Законом льготы. Поэтому вышеизложенные выводы, подкрепленные позицией Госкомпредпринимательства, дают все основания обжаловать действия налоговых органов по начислению НДС в суде.